Autor: Bc. Ľuboš Andrassy, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 18.5.2020
Niektoré svoje nehnuteľnosti som už prenajímal dlhodobo, keď prišla príležitosť investovať do apartmánu v zaujímavej turistickej lokalite.
Napadlo mi, že si vezmem úver, nehnuteľnosť kúpim, budem ju prenajímať cez booking alebo airbnb a zároveň využívať aj pre rodinu. Po počiatočnom nadšení však do hry vstúpila “matematika”, t.j. zisťovanie situácie na trhu prenájmu apartmánov. A nezostalo len pri tom…
Kúpiť apartmán ako fyzická alebo ako právnická osoba?
Vynorila sa otázka, či apartmán kúpim ako fyzická alebo právnická osoba.
1. Fyzická osoba
V tomto prípade ma bude stáť apartmán 90 tis.- €, pričom si môžem zobrať naň hypotéku. Niektoré banky to vedia prefinancovať do výšky 60 – 80 % LTV (“loan to value”, t.j. pomer medzi výškou poskytovanej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti.). To by som hravo zvládol!
ǀ Ak potrebujete vyriešiť právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
2. Právnická osoba
V tomto prípade ma bude stáť apartmán rovnako 90 tis. €, budem si však môcť odpočítať DPH vo výške 20 %. Znamená to výraznú “zľavu” z ceny, pričom všetko, čo si do apartmánu kúpim, si môžem dať do nákladov a taktiež odpočítať DPH.
Musím však rátať s tým, že financovanie cez firemný úver je komplikovanejšie, drahšie a splatnosť úveru výrazne nižšia ako pri hypotéke.
Po krátkej úvahe som sa rozhodol, že apartmán kúpim prostredníctvom svojej firmy.
Zavážil hlavne fakt odpočtu DPH, nielen na samotný apartmán ale aj na kúpu zariadenia a všetkých služieb, ktoré zväčša poskytujú firmy, ktoré sú platcami DPH. Z pohľadu nákladov jednoznačná voľba. Ďalším plusom tohto rozhodnutia bolo, že DPH z ubytovania je len vo výške 10 %, čiže aj tento parameter rozhoduje o výkonnosti a ziskovosti tejto investície. Splatnosť firemného úveru bola v mojom prípade 6 respektíve 10 rokov (dva rôzne úvery s rôznou dobou splatnosti)
Náklady na prevádzku
Prepočet budúcich nákladov určuje, či táto investícia bude zisková alebo nie. Bude apartmán len uchovávať hodnotu alebo sa bude splácať a neskôr poslúži napríklad ako zábezpeka na dôchodok? Alebo chcem mať túto investíciu v ziskovosti hneď od začiatku?
Náklady na prevádzku nehnuteľnosti som si určil na základe skúseností s prenájmom nehnuteľností a aj na základe rozhovorov s majiteľmi podobných apartmánov prípadne s ľuďmi, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti v danej lokalite.
Dôležité bolo vopred mať informácie o kúrení, ohreve teplej vody, pozícii apartmánu v apartmánovom dome, materiáloch, nákladoch na služby (upratovanie, TV, internet, pranie a podobne). Ich výpočtom som sa dostal k celkovým nákladom na prevádzku.
Výnosnosť
Čo očakávame od tejto investície? Aký máme cieľ? Nie sú naše očakávania nereálne?
Je dôležité urobiť si analýzu cien ubytovania v danej lokalite, porovnať si kvalitu, služby, pridanú hodnotu. Nastavíme si cenu ubytovania za jednu noc, s ktorou ďalej pracujeme a prispôsobujeme ju aktuálnej situácii.
Na začiatku je dobré sa odlíšiť, a to aj mierne nižšou cenou. Spätná väzba od ubytovaných hostí je totiž veľmi dôležitá. Oni nastavia obraz nášmu apartmánu.
Prenajať apartmán cez ubytovacie portály?
Veľkou neznámou často ostáva, ako vlastne takúto nehnuteľnosť prenajať. Kladieme si napríklad tieto otázky:
- Bude obsluhovať moju nehnuteľnosť poverená osoba, realitná kancelária alebo firma poskytujúca tieto služby?
- Vytvorím webovú stránku na prezentáciu môjho apartmánu?
- Použijem ubytovacie portály? Ak áno, tak aké? Bude to cenovo výhodné?
- Čo a ako používa konkurencia?
Otázok je vždy veľa. Najlepšie si odpoviete, keď sa na vec pozriete z opačného uhla pohľadu. Ako človek, ktorý hľadá ubytovanie.
Každý už hľadal na webe doma alebo v zahraničí hotel, penzión, apartmán, chatu.
Ja som sa na to pozrel takto: „Vždy, keď idem niečo hľadať, kliknem na booking, a ten mi už niečo nájde“.
A tak aj bolo. Ostatné možnosti som zamietol. Veď cieľová skupina ľudí, ktorí budú hľadať moje ubytovanie, bude pravdepodobne taká ako ja. Mám aj známych, ktorí už cez tento portál niečo prenajímajú.
Prečo booking.com
Vybral som si booking, nemal som však žiadnu skúsenosť s jeho využívaním ako prenajímateľ.
Prečo je booking pre mňa najefektívnejší spomedzi portálov, aj keď je najdrahší:
- skoro každý ho pozná
- každý, kto pozná booking.com ho už niekedy pravdepodobne použil
- nájdete ho všade na svete
- prepracovaný marketing
- perfektná podpora
- komunikujú vo Vašom jazyku
Áno, booking je drahý, pýta si na Slovensku províziu 12 %. Pokiaľ si necháte spracovávať cez nich aj platby (pre mňa veľmi dôležitá služba), tak si prirátame + 1,1 % príplatok za spracovanú každú platbu.
Používate ich intranet a mobilnú aplikáciu, každá nová rezervácia, zmena, správa od hostí je okamžite komunikovaná cez mobilnú aplikáciu a odosielaná aj na Váš email.
Máte prehľad o všetkom. Viete pracovať s cenotvorbou na dennej báze. Viete si termíny blokovať, nastavovať, určovať pravidlá, prispôsobovať ceny, umožniť rezervácie napríklad rok dopredu, prepájať rezervačnú zónu s inými rezervačnými portálmi a podobne.
Úplne odbúrate hotovostné platby, máte prehľadné štatistiky a grafy za celé obdobie a ešte máte k dispozícii rôzne školenia prostredníctvom online webinárov. Opäť vo Vašom jazyku.
Hodnotenie je najdôležitejšie
Na to, aby malo toto všetko zmysel, je dôležité Vaše hodnotenie. Na tom to celé stúpa aj padá, je to obraz Vášho ubytovania.
Prečo? Položme si otázku, ako vyhľadávame ubytovanie my. Ja vyhľadávam ubytovanie s hodnotením 8+ (stupnica je desaťstupňová), ak mám dve podobné ubytovania s hodnotením napríklad 8,5 a 9,5 tak voľba je jasná. Vyberám si 9,5. A to aj vtedy, ak je toto ubytovanie o niečo drahšie.
Môj apartmán si drží hodnotenie na úrovni 9,7 z 10. To zaručuje, že pri vyhľadávaní sa umiestňuje vždy v popredí. Ak okrem toho máme dobré komentáre od hostí, nemusíme sa báť, že by sme náš apartmán neprenajali.
Aká je potrebná obsadenosť na pokrytie nákladov
Odpoveď na túto otázku rozhodla o kúpe apartmánu. Ak si kúpite apartmán z vlastných prostriedkov, tak už pri 25 % celkovej obsadenosti máte o náklady postarané. Každé prenocovanie navyše je Váš zisk.
Ak použijete na financovanie kúpy úverové prostriedky, tak percento obsadenosti sa musí zvyšovať, a to podľa výšky použitých prostriedkov. V mojom prípade som mal obsadenosť cca 49 %. Moje mentálne nastavenie bolo pritom na úrovni 35 %, takže výsledok po dvanástich mesiacoch bol pre mňa veľmi pozitívny.
Znázorňujúce grafy
V nasledujúcich grafoch si ukážeme pár ukazovateľov, ako sa vyvíjal prenájom apartmánu v reálnych číslach. Na grafoch je vidieť sezónnosť návštevnosti, rozloženie národností ubytovaných hostí a ich hodnotenia.
V systéme máte oveľa viac dát a grafov, ktoré viete využiť a na ich základe aj predvídať vývoj. Čo však systém predvídať nevie, je počasie. Ak máte apartmán v lyžiarskom stredisku, ktoré je napríklad položené v nižšej nadmorskej výške, môže to byť problém.
Štatistika predaja
Štatistika hodnotenia
Rozloženie národností ubytovaných hostí
Záver
Chcete umiestniť svoje peniaze relatívne bezpečne, niečo fyzicky vlastniť, mať z toho pravidelné výnosy a možno aj nejaký zisk? V tom prípade investovanie do apartmánu je pre Vás. Nikde však nie je napísané, že to bude fungovať na 100 %.
Ak však myslíte racionálne a beriete takúto nehnuteľnosť ako formu uchovania hodnoty, nemusíte sa báť. Apartmán využívam aj pre vlastnú potrebu, a aj ako darček pre klientov. Táto investícia sa mi páči, pričom sa mi pomaly spláca. Mám samé pozitívne ohlasy a baví ma to.
Bc. Ľuboš Andrassy, RSc., realitný poradca
AGENT.SK
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
