Autor: Ing. Zuzana Mangundová, RSc.,absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 18. 10. 2018
Každý, kto chce predať či prenajať nehnuteľnosť, stojí pred voľbou. Obrátiť sa na realitného makléra?
Často sa stretávame s názorom, že realitní sprostredkovatelia neprinášajú žiadnu „pridanú hodnotu“. Načo im platiť províziu? Všetko sa vraj dá zvládnuť aj „bez realitky“.
Iste, rovnako ako v iných oblastiach, môže sa to podariť. Niekto si vie sám opraviť auto, iný upiecť chlieb, opraviť vodu či elektrinu, ušiť šaty, vyrobiť rôzne veci z dreva. Otázkou však zostáva, či to bežný človek dokáže urobiť rovnako kvalitne a bezpečne, ako to urobí profesionál.
Prečo je profesionálny realitný maklér prínosom pre klientov?
Problematika nehnuteľností je veľmi rozsiahla. Pri realitnom obchode nejde len o „zavesenie“ inzerátu na internet a formálny prevod (prenájom) nehnuteľnosti s nejakou kúpnou (nájomnou) zmluvou stiahnutou z internetu.
Prečo je profesionálny realitný poradca prínosom pre klientov?
Okrem iného ovláda
• aktuálne základy katastrálneho procesu,
• finančné procesy bankových domov pri schvaľovaní a čerpaní hypotekárnych úverov,
• daňovú problematiku súvisiacu s nehnuteľnosťami
Vie klientovi poradiť
• kedy platí alebo neplatí daň z príjmu pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti
• pri predaji zaťažených nehnuteľností (v súčasnosti je až približne 90 % predávaných nehnuteľností už nejakou formou zaťažených).
ǀ Ak potrebujete vyriešiť právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
Vie klientovi vysvetliť
• čo znamená zákonné záložné právo,
• rozdiel medzi platbou kúpnej ceny priamo pri podpise kúpnej zmluvy a prostredníctvom vinkulácie v banke alebo notárskej úschovy.
Dôvodov, pre ktoré je výhodné obrátiť sa na realitného profesionála, je, samozrejme, oveľa viac. Pre názornosť som uviedla len niektoré z nich.
Za čo klient platí realitnému poradcovi províziu?
Nie sú to len priame finančné náklady, ktoré realitný poradca a realitná kancelária vynaložia pri obchode. Sú to aj skúsenosti a dobré meno realitného poradcu a realitnej kancelárie. Výsledkom je úspešný a rýchly obchod, kde na konci sú spokojní všetci zúčastnení.
Výšku provízie si musí realitný maklér obhájiť počas celého obchodu
Výšku provízie si realitný maklér musí vedieť obhájiť za každých okolností, nielen pri spisovaní zmluvy o sprostredkovaní predaja. Počas celého priebehu obchodu by mal plniť to, k čomu sa zaviazal. V tomto prípade klient nemá dôvod, aby mal výhrady k jej výške.
Kto platí sprostredkovateľskú odmenu?
Sprostredkovateľskú províziu platí objednávateľ služby. Provízia pri predaji je úplne odlišná, ako pri prenájme.
Stanovenie sprostredkovateľskej odmeny pri prenájme
Pri prenájme nehnuteľností je stanovenie provízie jednoduchšie. Zaužívané je pravidlo, že je vo výške jedného mesačného nájmu. Províziu platí ten kto si službu objednal, t.j. prenajímateľ.
V praxi sa stretávame s tým, že klient má záujem o prenájom na kratšie obdobie. Je to v rozpore s predstavou vlastníka nehnuteľnosti. Platiť sprostredkovateľskú odmenu sa mu v tomto prípade zdá neekonomické. Preto má tendenciu nájomcu na krátke obdobie odmietnuť. Riešením môže byť úhrada provízie záujemcom o prenájom.
Stanovenie sprostredkovateľskej odmeny pri predaji
Pri predaji nehnuteľností môže realitný maklér stanoviť sprostredkovateľskú odmenu percentuálne alebo fixne.
1. Percentuálne stanovenie provízie
Prvý spôsob (2-5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti) sa väčšinou využíva pri nehnuteľnostiach, ktorých ceny sú vyššie (napr. 100 tis. EUR). Súvisí to najmä s lokalitou a typom nehnuteľnosti.
2. Fixné stanovenie provízie
Vo svojej 11 ročnej praxi som percentuálny spôsob výpočtu výšky provízie zvolila iba niekoľkokrát. Pohybujem sa totiž v regióne, kde sú ceny nehnuteľností na nižšej úrovni. V takom prípade sa stanovuje provízia fixne.
Rovnaký (fixný) spôsob určenia sprostredkovateľskej odmeny je spojený aj s niektorými typmi nehnuteľností. Týka sa to najmä menších bytov, rekreačných pozemkov, záhrad, chát a malých rekreačných domov. Z pohľadu realitnej kancelárie je dôležité správne nastavenie provízie aj pri predaji nehnuteľnosti, kde je cena extrémne nízka. Musí sa totiž zohľadniť to, že na predaj sa musia použiť všetky kroky, ako pri drahej nehnuteľnosti.
Príklad
Napríklad pri záhrade, za ktorej predaj chce vlastník získať 1 tis. EUR, nemôže realitný sprostredkovateľ stanoviť províziu 5% z ceny. Vypočíta fixnú províziu, ktorá zahŕňa všetky náklady realitnej kancelárie a služby makléra (vrátane zisku). Aký môže byť výsledok? Takáto nehnuteľnosť sa dostane do ponuky na predaj za dvojnásobnú cenu v porovnaní s tým, čo pôvodne požadoval jej vlastník.
Skutočnosť, že vo väčšine prípadov volím fixnú výšku sprostredkovateľskej odmeny, nemá súvislosť iba s výškou ceny nehnuteľnosti. Zohľadňujem aj
• jej kvalitu a predajnosť, t.j. predpokladaný čas predaja (čím dlhšie je nehnuteľnosť na trhu, tým sú vyššie náklady spojené s jej predajom)
• vzdialenosť medzi svojím bydliskom a ponúkanou nehnuteľnosťou.
Príklad
Pri predaji bytu za 50 tis. EUR v lokalite ktorá je do 10 km od bydliska realitného makléra, môže byť výška provízie aj polovičná oproti tej, ktorá je pri predaji bytu vo vzdialenosti 40 km. Pokiaľ má realitný maklér nehnuteľnosť “od ruky”, sú s jej obhliadkami spojené vyššie časové i finančné náklady.
Profesionálny realitný maklér pracuje s obmedzeným počtom ponúk
Dôležitým kritériom pri určení výšky provízie je aj predpokladaný čas venovaný predaju konkrétnej nehnuteľnosti. Často je to veľký počet hodín.
Profesionálny realitný poradca si uvedomuje, že čas sa nedá “natiahnuť”. Znamená to pre neho, že vo svojej ponuke môže mať len obmedzené množstvo nehnuteľností (napríklad 15, určite nie 50). Dôvodom je to, aby sa im mohol venovať naplno.
Prioritu dáva tým, pri ktorých vidí najvyšší alebo najpravdepodobnejší výnos. Pravdepodobnosť toho, že nehnuteľnosť sa predá, zvyšuje napríklad reálne stanovená cena.
Vstup na trh bez realitného makléra
Ako je na tom „samopredajca“, ktorý vstupuje na realitný trh bez sprostredkovateľa? Musí realitnému obchodu venovať veľa času a námahy. Čakajú ho stresy. Okrem priamych nákladov musí rátať napríklad s ušlou mzdou a čerpaním dovolenky.
Čaká ho
• príprava nehnuteľnosti na predaj,
• jej propagácia,
• absolvovanie obhliadok a vyjednávania s potenciálnymi kupcami.
Ak je nehnuteľnosť v inom regióne, ako je jeho bydlisko, musí veľa cestovať.
Pri samotnom prevode
• riskuje správny výber právnika či notára,
• ho čaká „behanie“ po úradoch, bytových družstvách, katastri,
• musí riešiť odhlášky a prihlášky u dodávateľov energií.
Počas celého procesu nejde len o investovaný čas. Sú to aj priamo vyčísliteľné náklady, ako napríklad:
• poplatky za inzerciu v novinách a na webových inzertných stránkach, minimálne medzi 20 – 100,- EUR
• poplatky za vyhotovenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy a kúpnej zmluvy sa pohybujú okolo 100,- EUR/hod., čiže celková cena závisí od počtu konzultácii so zmluvnými stranami, čiže s počtom pripomienok môže rásť a môže dosiahnuť priemernú cenu 250 – 300,- EUR;
• poplatok spojený s podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva vo výške 66,- EUR.
V prípade, že sa majiteľ nehnuteľnosti obráti na kvalitného realitného makléra, horeuvedené starosti a náklady mu spravidla odpadajú.
Kupujúci si od samopredajcu často pýta zľavu
Vlastník, ktorý sa rozhodol predávať si svoju nehnuteľnosť sám, si často nájde kupujúceho. Ľahko sa však stane, že kupujúci, ktorý oslovuje priamo majiteľa nehnuteľnosti, si pýta zľavu.
Vidí totiž, že „vlastník šetrí na provízii“ realitného makléra. Ušetrená provízia nakoniec môže padnúť „za obeť“ zľave kupujúcemu.
V takomto prípade vlastník po prevode nehnuteľnosti zistí, že zaplatil oveľa viac (peňazí, času a energie), ako keby sa predaju od začiatku venoval skúsený realitný maklér. Nehovoriac o tom, že bezpečnosť realizovaného prevodu môže byť pri spomínanom obchode sporná.
Profesionálne realitné sprostredkovanie je umenie, za ktoré sa oplatí priplatiť
Dúfam, že v budúcnosti bude situácia na realitnom trhu iná. Verím, že oveľa viac majiteľov nehnuteľností pochopí, že profesionálny realitný maklér im obchod uľahčí a bude pre nich prínosom. „Nahodiť inzerát“ na internet dokáže skoro každý. Predať alebo prenajať nehnuteľnosť rýchlo, jednoducho, s úsmevom na tvári, je však umenie, za ktoré sa oplatí priplatiť.
Ing. Zuzana Mangundová, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
