Autor: Mgr. Michal Janči, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 16. 8. 2017
Vo svojej eseji sa budem venovať problematike trhu nehnuteľností v Slovenskej republike a hlavnom meste – Bratislave. Zároveň sa budem snažiť objasniť dôvod, prečo spotrebitelia nedôverujú realitným maklérom.
Na Slovensku alebo aj v bývalom Československu dekády platil zaužívaný model, v ktorom mladí ľudia už po ukončení strednej alebo vysokej školy nastupovali do zamestnania a automaticky sa sobášili. Mali však viac možností, kam sa odsťahovať, aby neostali na krku rodičom. Kedysi tu boli možnosti získať štátny byt, podnikový byt, prípadne družstevný byt. [1] Dnes je situácia úplne iná a mladý člověk musí robiť dôležité rozhodnutie.
Ísť do vlastného alebo si radšej byt prenajať?
Jedna z najčastejších otázok, ktorú si mladý človek položí. Je rozumné ísť bývať hneď od začiatku do vlastného? Logická odpoveď by znela, že áno. Platiť predsa niekomu za prenájom sú “vyhodené” peniaze. Musíme však zohľadniť veľké množstvo faktorov. V mladom veku sa väčšinou zameriame na 1-izbový byt, ktorý je kúpnou cenou najlacnejší. Je to ale naozaj tak?
Podľa štatistík v prvom kvartáli 2017 dosiahli ceny nehnuteľností historické maximum od roku 2008. [2] V tomto období sa cena za meter štvorcový 1-izbového bytu v bratislavskom Ružinove pohybovala na úrovni 2 305,06 eur. [3]
Pozrime sa do praxe. Kupujete svoj prvý 1-izbový byt v Ružinove s výmerou 37 m2. Zaokrúhlene vaša nehnuteľnosť bude stáť 85 000 eur. Na prvý problém narazíte pri vybavovaní hypotéky, nakoľko dostať aktuálne 100% financovanie je už obtiažne. Minimálne 10% z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti by ste mali mať z vlastných zdrojov. Má mladý člověk po ukončení štúdia toľko našetrené? Malá pravdepodobnosť. Pre jednoduchšie vysvetlenie počítajme s tým, že sa vám podarilo vybaviť 100% hypotéku. Splátka bude 295 eur (použil som model 5 ročnej fixácie a úrokovej sadzby 1,55%). K tejto sume pripočítajme poplatky správcovi nehnuteľnosti, energie, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a pravidelnú údržbu vo výške približne 220 eur. Vaše bývanie bude teda stáť 515 eur a to som do tejto sumy nezohľadnil prípadnú rekonštrukciu a potrebu dokúpiť zariadenie.
Pokiaľ sa rozhodnete ísť cestou prenájmu, bude to na začiatok o niečo jednoduchšie. Pravdou je, že ceny prenájmov taktiež rastú. A priemerná cena prenájmu 1-izbového bytu v Ružinove po kompletnej rekonštrukcii je 450 eur a po čiastočnej rekonštrukcii 420 eur (už vrátane energií a zariadenia). [4]
Prečo som povedal, že to budete mať jednoduchšie? Vaše počiatočné výdavky budú pozostávať len zo zaplatenia nájomného vrátane energií mesiac vopred a peňažnej zábezpeky štandardne vo výške nájmu, ktorá sa Vám však po splnení určitých podmienok vráti. Pre porovnanie, v susednom Rakúsku by ste zaplatili nájomné vopred, peňažnú zábezpeku vo výške troch mesačných nájmov (môže sa stať, že až šestmesačnú podľa ich zákona), maklérske poplatky vo výške dvoch až troch mesačných nájmov a štátnu daň.
V skratke som na príklade popísal rozdiel medzi kúpou vlastnej nehnuteľnosti a bývaním v podnájme. Má však spotrebiteľ dostatok informácií na to, aby vyhodnotil, ktoré rozhodnutie je to správne?
Realitná kancelária, súčasť realitného trhu
Neoddeliteľnou súčasťou trhu nehnuteľností sú realitné kancelárie, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby všetkého druhu spojené s nehnuteľnosťami. Je to živnostenská činnosť, ktorú upravuje živnostenský zákon č. 455/1991 Zb.
Realitné kancelárie by mali poskytovať všetky služby súvisiace s kúpou, predajom, prenájom nehnuteľností. Zámer by mal byť vyhľadať najvýhodnejšiu na mieru šitú ponuku alebo dopyt pre spotrebiteľa, podľa polohy a ceny. Sprostredkovateľ uzatvára zmluvu o sprostredkovaní s klientom, kde sa zaväzuje nájsť kupujúceho alebo nehnuteľnosť na kúpu.
Žial, verejná mienka o realitných službách je na veľmi nízkej úrovni, no niet sa čomu čudovať. Podľa jedného z najväčších inzertných portálov na Slovensku nehnutelnosti.sk je v Bratislave 414 [5] realitných kancelárii, ktoré ponúkajú svoje služby. Veľká konkurencia by mala viesť ku skvalitňovaniu služieb, opak je pravdou. Konkurenčný boj často vedie k nekalým praktikám, na čo v konečnom dôsledku doplatí spotrebiteľ. Preto je pri výbere sprostredkovateľa podstatné dbať na referencie, stretnúť sa s ním v jeho pracovných priestoroch, vypočuť si jeho pracovné postupy a názory.
Prečo je povolanie realitného makléra dehonestované?
Stať sa lekárom na Slovensku trvá šest rokov, samozrejme pre atestáciu musí mať lekár niekoľkoročnú prax na klinike. Mať pred menom titul JUDr., teda doktor práv trvá viac ako pät rokov a bez úspěšného vykonania rigoróznej skúšky sa ním nestanete. Toto sú len dve z mnoha povolaní, ktoré bez vzdelania vykonávať nemôžete. Vzdelanie je pri odborných profesiách veľmi dôležité.
Výkon profesie realitný maklér nie je regulované slovenským zákonom, čo spôsobuje mylnú predstavu, že túto prácu môže robiť každý. O čo menej je dôležité toto povolanie od iných? Keď maklér vo veľkej miere ovplyvňuje vaše dôležité životné rohnozhodnutie. Respektíve je zodpovedný za vaše celoživotné úspory?
Pokiaľ sa na Slovensku niečo legislatívne nezmení, spotrebitelia toto povolanie inak vidiet nebudú. Finančný trh je taktiež regulovaný a bez certifikácie Národnou bankou Slovenska finančný spostredkovateľ nespraví ani len poistenie domácnosti alebo povinné zmluvné poistenie motorovného vozidla. Kde ide o podstatne menšie škody v prípade slabej kvalifikovanosti sprostredkovateľa. Samozrejme netvrdím, že je toto povolanie menej dôležité.
Riešenie problému
O zvýšenie dôvery ľudí v realitné kancelárie a maklérov sa aktívne snaží REALITNÁ ÚNIA SLOVENSKEJ REPUBLIKY, ktorá vytvorila návrh zákona o realitnom sprostredkovaní. Ten zavádza proces certifikácie realitných maklérov, navrhuje zriadiť jednotný zoznam realitních kancelárii a maklérov, určuje povinnosť spísania spolupráce s realitnou kanceláriou v písomnej podobe, návrh definuje kľúčové pojmy ako realitná kancelária a realitný maklér. Zákon ďalej určuje pravidlá dohľadu nad činnosťou realitných sprostredkovateľov, upravuje vzťah medzi maklérom a realitnou kanceláriou a v neposlednom rade návrh určuje podmienky nakladania so zálohami klienta a povinné poistenie. [6]
Uzákonenie tohto návrhu zákona by prinieslo pozitíva pre realitné kancelárie, maklérov, ale v prvom rade pre konečného spotrebiteľa. Zvýšená dôvera voči serióznym sprostredkovateľom a bič na tých neserióznych.
Z môjho pohľadu je iniciatíva REALITNEJ ÚNIE veľmi správna a plne jej kroky podporujem. Na slovenskom realitnom trhu je na čase zaviesť poriadok a sytém orientovaný na spokojnosť spotrebiteľa. Certifikácia a transparentný zoznam realitných maklérov prinesie zvýšenie serióznosti tohto povolania.
Záver
V moje práci som chcel popísať ako zložitý realitný trh je a pre spotrebiteľa nie je jednoduché sa v ňom zorientovať. Úlohou realitných kancelárií a maklérov je neustále zvyšovať svoju úroveň a vzdelávať sa tak, aby sa aj na Slovensku začalo toto povolanie brať ako seriózna profesia. Pokiaľ sa náš trh dostane na takúto úroveň, spotrebiteľ už nebude mať problém v rozhodovaní. Bude štandardom a samozrejmosťou, že v každom prípade vyhľadá odborníka.
Mgr. Michal Janči, RSc., realitný poradca
Delta Property
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
[1] http://www.parlamentnelisty.sk/arena/monitor/Sokujuca-statistika-Mladym-Slovakom-sa-nechce-z-domu-u-rodicovichbyvanaviac-spomedzi-krajin-EU-Taliani-sa-tento-problem-rozhodli-riesit-zakonom-267763
[2] http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie-podla-typu-bytu-a-domu
[3] http://www.nehnutelnosti.sk/bratislava-ii-ruzinov/1-izbove-byty/prenajom?p%5Bparam11%5D%5Bfrom%5D=35&p%5Bparam11%5D%5Bto%5D=40&p%5Bparam7%5D=14&p%5Bfoto%5D=1&p%5Border%5D=12
[4] priemer cien prenájmu 1-izbových bytov v Bratislave – Ružinove podľa portálu nehnuteľnosti.sk /byty po čiastočnej a kompletnej rekonštrukcii/
[5] http://www.nehnutelnosti.sk/realitne-kancelarie/bratislava/?p[typ][0]=1
[6] http://www.realitnaunia.sk/zakon-o-realitnom-sprostredkovani
