Autor: Ing. Ladislav Čech, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 9.12.2019
Rozhodnutia o prijatí alebo zamietnutí investičných projektov, súčasťou ktorých sú aj tie developerské, patria vo firme medzi najdôležitejšie.
ǀ Ak potrebujete vyriešiť právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
Kto je developer? Je to investor, právnická alebo fyzická osoba, ktorá investuje do výstavby alebo obnovy nehnuteľností. Výsledkom developerského procesu je výstavba nových, prípadne obnova jestvujúcich nehnuteľností, alebo obnova území.
Developerské projekty vznikajú na základe objednávky klienta alebo ako vlastný investičný zámer developera, ktorého cieľom môže byť predaj alebo prenájom komerčných objektov (napr. kancelárske priestory, priemyselné budovy), alebo rezidenčných objektov určených na bývanie (byty, bytové alebo rodinné domy).
Developer riadi celý investičný proces od predprojektovej fázy, cez fázu plánovania a realizácie výstavby (resp. obnovy), až po jej následný predaj alebo prenájom.
Medzi hlavné činnosti, ktoré dnes developeri štandardne ponúkajú, patrí:
– vyhľadanie a zakúpenie pozemku
– zabezpečenie súladu plánovanej výstavby s územným plánom
– príprava projektovej dokumentácie
– zabezpečenie právoplatného stavebného povolenia
– finančné poradenstvo
– výber zhotoviteľa stavby
– stavebný dozor
– zabezpečenie kolaudácie
– marketing
Rozdelenie developerských projektov
O developerskom procese môžeme hovoriť ako o projekte. Jeho výsledkom je výnos z predaja alebo prenájmu novopostavenej alebo zrekonštruovanej budovy.
Podľa charakteru územia:
– Greenfield development – ide o tzv. budovanie na zelenej lúke, jedná sa o výstavbu na pozemku, kde ešte nebolo nič vybudované,
– Brownfield development – ide o územie, ktoré už bolo v minulosti využívané, boli na ňom vybudované stavby a momentálne je opustené. Väčšinou ide o priemyselné územia (opustené fabriky). V tomto prípade je tu pre developera riziko s odstraňovaním environmentálnej záťaže v podobe zamorenej pôdy a pod.
– Greyfield development – je pomerne nový pojem. Ide o budovu, ktorá je prenajatá, má príjem dostatočný na to, aby dokázala zaplatiť svoje prevádzkové náklady, ale potrebuje rekonštrukciu, aby sa zvýšilo jej využitie.
Podľa charakteru príležitosti:
– klasický – hovoríme o ňom vtedy, ak mal developer najprv myšlienku a potom hľadal pre svoj projekt vhodný pozemok
– špekulatívny – developer najprv nadobudol pozemok skôr, ako vedel, čo na ňom bude stavať.
Prípravu a realizáciu developerského projektu od vzniku prvotného zámeru až po jeho ukončenie môžeme rozdeliť do jednotlivých fáz na základe členenia zaužívaného pre riadenie projektov.
Každá z týchto fáz je dôležitá, hlavnou mierou na úspechu (neúspechu) projektu sa však podieľa predinvestičná príprava. Ide hlavne o získanie a dôkladné posúdenie informácií a poznatkov z marketingovej, technicko-technologickej, finančnej a ekonomickej oblasti. Výsledkom predinvestičnej fázy je rozhodnutie, či sa konkrétny projekt bude realizovať.
Investičná fáza zahŕňa dve fázy a to fázu projekčnú a fázu realizačnú. Projektová dokumentácia sa skladá z niekoľkých stupňov.
Samotná výstavba sa uskutočňuje buď subdodávateľsky, zadaním realizácie diela externej stavebnej spoločnosti, prípadne výstavbu realizuje developer prostredníctvom vlastného investičného oddelenia alebo dcérskej spoločnosti špecializujúcej sa na stavebné práce. Investičná fáza obvykle končí ukončením výstavby, odstránením všetkých prípadných vád a nedorobkov a vydaním Kolaudačného rozhodnutia, ktorému môže predchádzať povolenie na dočasnú prevádzku, v závislosti na druhu stavby.
Ukončenie projektu: pre developera sa môže táto fáza skončiť odovzdaním stavby klientovi, ak sa stavba realizovala na základe objednávky klienta. Developer však môže realizovať projekt vo vlastnej réžii a následne predávať (napr. byty, rod. domy) alebo prenajímať (kancelárske priestory, byty) a prevádzku a údržbu stavby realizovať vlastnými kapacitami. Rovnako ako pri výstavbe môže aj pri prevádzkovaní komerčných objektov (napr. obchodný komplex, kancelárske priestory) uzavrieť developer zmluvu o prevádzkovaní alebo zmluvu o Facility managemente so svojou dcérskou alebo externou spoločnosťou. Jedná sa o komplexný systém riadenia prevádzky nemovitosti, ktorý popri technickej správe vo veľkej miere ovplyvňuje konečnú úspešnosť projektu a návratnosť vložených investícií.
Šesťstupňový model developerského projektu
Model developerského projektu pozostáva z týchto častí:
1. Nápad na projekt – identifikácia príležitostí
2. Rozpracovanie myšlienky
3. Uskutočniteľnosť
4. Projektová príprava
5. Realizácia
6. Správa, strategický a finančný manažment
1. Nápad na projekt, identifikácia príležitostí
Kde developeri nachádzajú nové nápady? Ako rozlíšia, ktorá myšlienka si vyžaduje ďalšiu pozornosť a ktorá nie? Univerzálna odpoveď nejestvuje.
Developer potrebuje poznať marketingovú stratégiu:
– zistiť, čo zákazník chce,
– postaviť to,
– presvedčiť zákazníka ku kúpe / prenájmu.
Najdôležitejšie je neustále sledovať podnety pre investičné príležitosti, a to je buď nenasýtený trh alebo nedostatočne využité nehnuteľnosti a snažiť sa zaplniť tzv. „dieru na trhu“.
Prísť s novou myšlienkou je pomerne náročné. Preto väčšina developerov sleduje súčasné trendy, a podľa toho sa rozhoduje, aký projekt bude realizovať. Na to slúžia výsledky rôznych štúdií o ekonomickom a demografickom vývoji, rozvoji pracovných síl, marketingové štúdie, štúdie technického a technologického rozvoja, rozvojové plány miest a obcí a pod. Veľkú úlohu zohrávajú aj skúsenosti developera.
Prieskum trhu tvorí základ pre tvorbu nápadov. Podrobný marketingový prieskum je nevyhnutný pre získanie nových príležitostí v developmente. Dobrý projekt môže byť úspešný aj na nasýtenom trhu a dobrý nápad môže mať úspech aj na pomaly rastúcom trhu. Tento proces sa u úspešných firiem nikdy nezastavuje, pretože výrobky, trhy, konkurencia a prostredie sa neustále mení.
2. Štúdia príležitostí – rozpracovanie myšlienky
V prípade, že developer vidí v nápade potenciál, prichádza ďalší krok, a to rozpracovanie myšlienky. V tomto kroku sa musí projekt spojiť s konkrétnym pozemkom, aby bolo možné určiť potrebu zdrojov.
Developer hľadá vhodnú lokalitu a následne vyberá vhodný pozemok pre realizáciu svojho zámeru, čo hlavne na rezidenčnom trhu nie je vždy jednoduché. Správny výber musí vychádzať zo zváženia súčasných možností organizácie, jej schopností, znalostí, finančnej situácie a mnohých ďalších skutočností. (analýza SWOT). Jedná s vlastníkmi, budúcimi nájomníkmi, veriteľmi a po zvážení všetkých skutočností pripraví svoj návrh.
Aby developer zistil, či je možné realizovať jeho zámer na vybratom pozemku, musí požiadať príslušný obecný úrad – odbor územného plánovania o územnoplánovaciu informáciu. Ak je jeho zámer v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou, je potrebné overiť, či regulatívy dovoľujú uskutočniť zámer, čo sa týka objemu výstavby.
Zároveň si musí stanoviť, ako sa odlíšiť od konkurencie a určiť, čo je na projekte pridaná hodnota, v čom je projekt iný, lepší.
Cieľom tejto fázy je podrobnejšie rozpracovanie nápadu, spojené s konkrétnym výberom miesta a určenie právnej a fyzickej realizovateľnosti.
Developer musí venovať veľkú pozornosť výberu lokality a konkrétneho pozemku. V mestách môže vzdialenosť len niekoľkých ulíc znamenať značné odchýlky v cene nehnuteľností.
V procese hľadania vhodnej lokality a špecifikovania projektu je potrebné vyriešiť nasledovné body:
– voľba miesta,
– skúmanie okolia z hľadiska možnej konkurencie – analýza trhu v potenciálnych susedných oblastiach s podobným vhodným miestom,
– SWOT analýza vhodných miest ich silné a slabé stránky – vypracovanie úvodného projektu (urbanistická štúdia)
– prerokovanie projektu s príslušnými úradmi a mestskými architektmi,
– stanovenie predbežných nákladov, časové plánovanie, určenie peňažných zdrojov.
Developeri znášajú chyby, premenlivosť, riziko, pokiaľ sa nápad zrealizuje. Každý development si vyžaduje rozdielny prístup. Ale v určitom bode musí developer získať pozemok, pracovný kontakt s ďalšími potenciálnymi členmi developerského tímu, navrhnúť dizajn. Väčšinou sa toto udeje v priebehu druhého stupňa developerského procesu.
3. Uskutočniteľnosť – štúdia realizovateľnosti projektu
Preukázanie realizovateľnosti projektu je cieľ tretieho stupňa. Cieľom štúdie realizovateľnosti je podrobné rozpracovanie technických, ekonomických, finančných, manažérskych a ďalších aspektov projektu.
Typická štúdia realizovateľnosti okrem máp, obrázkov a rekapitulácie, obsahuje:
– vykonávací súhrn
– prieskum
– odhad hodnoty projektu rozpočty nákladov a ich priebežné čerpanie
– informáciu o finančných zdrojoch a platobných podmienkach
– zákony a ich plnenie
– majetkovoprávne vzťahy a obmedzenia
– plán predaja
– marketingový plán
– cash flow analýzu – detailnú analýzu rizík
– exit plán
– developerský tím a jeho jednotliví členovia
– doplňujúce informácie, prognózy, zdroje informácií
Prieskum trhu je najdôležitejší prvok pri analýze realizovateľnosti. Analyzuje všetky dlhodobé globálne, národné, regionálne a lokálne tendencie, ktoré vstúpili do developerského procesu počas druhého stupňa. Otázka návratnosti sa predpovedá pomerne ťažko, vzhľadom na rozdielnosti situácie v čase rozhodnutia o investícii a v čase ukončenia projektu.
Prvý krok je prieskum národnej ekonomickej situácie, podrobná analýza regiónu, miesta, okolia a polohy (uvádzané aj ako analýza SLEPT).
Ďalej je potrebné preskúmať porovnateľné vlastnosti dané dizajnom, funkčnosťou a úžitkovosťou, ktoré sú dôležité pre trh. Pomocou by bola možnosť nahliadnuť do štúdií iných podobných projektov.
Štúdia trhu obsahuje súhrnnú projektovú správu: Akú veľkú plochu, za aký čas a v akej cene je schopný trh absorbovať. Počas tohto procesu musí developer stanoviť celkové náklady na projekt.
Rozpočet sa nemôže zúžiť len na odhad nákladov na samotnú výstavbu, ale mal by zahŕňať tieto položky:
– cena pozemku
– prípravné náklady
– náklady na projektovú dokumentáciu
– inžiniering
– náklady na výstavbu
– rezerva
– finančné náklady (úver, úroky)
– odbytové náklady (marketing, platby realitným agentúram)
– developerská provízia
– počiatočné prevádzkové náklady
– poplatky za právne služby
– náklady na účtovníctvo
– mimoriadne náklady
Základným výsledkom feasibility study je výber najvhodnejšieho variantu projektu, stanovenie harmonogramu realizácie a rámcového rozpočtu. Spracovaná technicko – ekonomická štúdia projektu je základným podkladom pre hodnotenie projektu rôznymi investičnými a finančnými inštitúciami, ktoré by sa mohli zúčastniť na jeho financovaní.
4. Projektová príprava
Pri plánovaní výstavby je nutné dbať na zachovanie charakteru krajiny, t.j. aby plánovaná zástavba maximálne využila vlastnosti stavebného pozemku. Rovnako je potrebné brať ohľad na súlad s charakterom územia a okolitou zástavbou.
Pred zahájením výstavby je potrebné spracovať urbanistickú štúdiu, ktorá rieši dopad pripravovaného stavebného projektu na okolité prostredie, s ohľadom na ochranu životného prostredia a životný komfort obyvateľov. Pri rezidenčných projektoch je dôležitá dostupnosť občianskej vybavenosti.
Ďalšími dôležitými faktormi sú dopravná dostupnosť, možnosť kultúrneho a športového vyžitia, množstvo škôl, zdravotníckych zariadení, obchodov, reštaurácií…
Po urbanistickej štúdii nasleduje dokumentácia pre územné rozhodnutie DUR, ktorá slúži pre vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby.
Toto musí skĺbiť požiadavky investora a miestnych úradov, ktoré sú zahrnuté v územnoplánovacej dokumentácii (územnom pláne obce alebo zóny…). Dôležitú rolu hrá aj možnosť napojenia na inžinierske siete (voda, kanalizácia, elektrina, plyn a pod…), ako aj na dopravnú infraštruktúru. V niektorých prípadoch je možné nadviazať vzájomnú spoluprácu s miestnou samosprávou a obec sa môže stať jedným z investorov vybratých častí projektu napr. cestné komunikácie, kanalizácia, vodovod apod. Podmienky vydaného územného rozhodnutia sú ďalej zapracované do projektu stavby. Na základe projektu stavby vydáva stavebný úrad Stavebné povolenie a projekt slúži ako záväzný podklad pre zhotoviteľa stavby. V prípade väčších alebo technicky náročnejších stavieb sa spracúva aj realizačný projekt stavby.
Ďalej je potrebné zostaviť projektový tím a jednotlivé plány, ktoré sa zameriavajú na organizačnú štruktúru, časové plánovanie, plánovanie zdrojov, nákladov a možných rizík.
5. Realizácia
Fáza realizácie je pre developera (spolu s ostatnými účastníkmi) najviac finančne náročná. Úloha manažéra pre developera nekončí, musí zorganizovať spoluprácu generálneho dodávateľa a ostatných členov tímu (architekti, inžinieri, konštruktéri, marketing a ostatní účastníci).
V zahraničí je bežné, že developer, stavebná firma a investor sú rozdielne subjekty. Na slovenskom trhu je veľa stavebných spoločností zaoberajúcich sa výstavbou budov, ktoré rozšírili svoju činnosť aj do oblasti developmentu prostredníctvom svojich developerských divízií alebo dcérskych spoločností. Preto v týchto prípadoch uskutočňuje výstavbu stavebná divízia materskej spoločnosti. Vo zvyšných prípadoch výstavbu uskutočňujú osvedčené stavebné spoločnosti a subdodávatelia.
Najväčšie množstvo finančných zdrojov je potrebné počas výstavby, preto je potrebné hlavne tu hľadať možnosti ako znížiť cenu stavebného diela. Cieľom je zrealizovať stavbu podľa projektovej dokumentácie, s čo najnižšími možnými nákladmi, pri čo najvyššom možnom zisku. Základ úspešnej realizácie tvoria tri základné body:
– kvalitne spracovaná projektová dokumentácia
– zmluvy, ktoré podrobne ošetrujú prípadné riziká
– osvedčená a skúsená stavebná firma
V praxi zrejme neexistuje projekt, ktorý by sa zrealizoval podľa toho, ako sa naprojektuje. A práve tu je priestor pre vznik odchýliek od dohôd. Vzťah dodávateľ – developer musí byť čo najpodrobnejšie zadefinovaný. Developer môže celú zodpovednosť za realizáciu diela a jeho odovzdanie „na čas“ preniesť na zhotoviteľa (generálneho dodávateľa) tzv. „stavba na kľúč“. Tento spôsob sa môže zdať výhodný, najmä ak sú súčasťou zmluvy zrážky za oneskorené odovzdanie diela. Riziko v tomto prípade znáša zhotoviteľ, ktorý ho premietne do vyššej ceny za realizáciu.
Ďalším spôsobom je, že developer si vyberie generálneho dodávateľa, ale výber subdodávateľov riadi sám. V tomto prípade riziká spojené s výstavbou vo veľkej miere prenáša developer na seba. Ak však má dostatok skúseností s riadením stavebného procesu, vie tieto riziká eliminovať a dosiahnuť nižšiu cenu za realizáciu diela. Možná je aj kombinácia oboch spôsobov, keď generálny dodávateľ znáša všetky riziká spojené s výstavbou a developer si vyhradí právo na výber subdodávateľov len do určitej menšej výšky (napr. 20 %), väčšinou ide o subdodávky, ktoré majú podstatný vplyv na kvalitu, vzhľad, prípadne vybavenie budovy.
Samotné riadenie procesu výstavby spočíva v úzkej spolupráci a koordinácii medzi developerom, jeho projektovým manažérom a dodávateľom stavby a zahŕňa nasledovné činnosti:
– komunikácia so zhotoviteľom, projektantom, úradmi a pod.
– vykonávanie dohľadu nad zhotoviteľom (autorský a stavebný dozor)
– odovzdanie a prevzatie staveniska – uskutočňovanie pravidelných koordinačných schôdzok a kontrolných dní – kontrola harmonogramu prác a kvality realizácie diela, kontrola certifikátov
– preberanie zhotovených častí stavby
– kontrola vynaložených nákladov a vystavených faktúr zhotoviteľom
– identifikácia vád a nedorobkov a dohľad nad ich odstránením
– odovzdanie a prevzatie dokončeného diela – vyhotovenie protokolu
Za ukončenie tejto fázy môžeme považovať okamih vydania kolaudačného rozhodnutia, oprávňujúceho užívať danú nehnuteľnosť.
6. Správa, strategický a finančný manažment
Ak developer projekt realizoval pre konkrétneho klienta, projekt končí odovzdaním nehnuteľnosti zákazníkovi. V súčasnosti si však veľa developerov ponecháva svoje projekty vo vlastníctve. Manažment nehnuteľnosti po ukončení výstavby a počas celej doby životnosti, vrátane jej renovácií a jej využitia, je v rukách vlastníka.
Ak chceme dosiahnuť zisk z nehnuteľnosti, je potrebné dodržať tri kroky:
– správna výstavba/kúpa
– počas prevádzky maximalizovanie a udržanie jej hodnoty
– predaj v pravý čas
Z hľadiska trvalo udržateľného rastu je v záujme developera postaviť takú nehnuteľnosť, aby čo najdlhšie generovala príjem. Preto sa v oblasti správy nehnuteľností objavujú manažérske posty, ktoré majú za úlohu udržiavať a zvyšovať efektivitu vynaložených prostriedkov na správu nehnuteľností:
– Property manažment
– Facility manažment
– Asset manažment
Property manažér alebo správca nehnuteľností, v zastúpení vlastníka nehnuteľnosti, dohliada na prevádzku nehnuteľnosti v záujme cieľov vlastníka, respektíve developera a konzultuje s ním stanovené ciele spolu s rentabilitou spravovanej nehnuteľnosti.
Facility manažér zabezpečuje efektívne a kvalitné riadenie sekundárnych alebo podporných činností spojených s prevádzkou budovy. Ide najmä o prevádzku budovy, priestorové plánovanie, upratovanie, stravovanie, informatiku atď. Využitie facility managementu môže priniesť optimalizáciu podporných činností, sprehľadnenie nákladov a ich následného zníženia, výrazne vyššieho využitia plôch, inventára, technických prostriedkov, služieb a v neposlednom rade aj pracovníkov, podieľajúcich sa vo firme na podporných činnostiach. Jeho uplatnenie pri spravovaní budov výrazne prispieva k úspore prevádzkových nákladov, a tým aj k zvýšeniu ziskovosti.
Asset manažér vypracúva a riadi strategický plán nehnuteľností. Napomáha investorom pri rozhodovaní o tom, na ktorom trhu s nehnuteľnosťami investovať svoje peniaze pre dosiahnutie očakávaných výnosov, či je výhodné nehnuteľnosť kúpiť, predať alebo si ju ponechať. Asset manažér ďalej skúma efektivitu práce property manažérov, výnosy z prevádzky nehnuteľností, vzájomne porovnáva jednotlivé nehnuteľnosti a zúčastňuje sa pri nadobúdaní nových. Hlavným cieľom asset manažéra je zvýšiť hodnotu majetku investovaného do nehnuteľností.
Záver
Popisovaný model developmentu nehnuteľností popisuje podstatu celého developerského procesu. Každá developerská spoločnosť využíva svoj vlastný postup na základe doterajších skúseností z praxe.
Celý developerský proces na Slovensku sa zvyčajne začína prieskumom trhu. Developer zistí, o aký typ nehnuteľností je na trhu záujem: bytové domy, administratívne budovy, biznis centrá, obchodné domy, priemyselné stavby. Na základe tejto analýzy sa rozhodne pre najvýhodnejší typ stavby.
Ďalšou úlohou developera ja zabezpečiť vhodný pozemok na výstavbu. Väčšie developerské spoločnosti nakupujú pozemky „do zásoby“. Tým ušetria čas, keďže už nemusia zháňať vhodný pozemok, ale si vyberú jeden z tých, ktoré už vlastnia.
Nasleduje spodrobnenie tohto zámeru – vypracuje sa štúdia uskutočniteľnosti, na základe ktorej sa developer rozhodne, či projekt zrealizuje.
V ďalšom stupni nasleduje vypracovanie dokumentácie pre územné rozhodnutie, stavebné povolenie a realizačnej dokumentácie. Počas tohto stupňa si developer vyberie generálneho dodávateľa stavby, ktorý je zodpovedný za realizáciu a uzavrie s ním zmluvu o dielo. Ešte pred začatím realizácie stavby musí developerská spoločnosť získať potrebné povolenia: územné rozhodnutie, stavebné povolenie. K týmto povoleniam je potrebné aj vyjadrenie verejných inštitúcií a správcov sietí.
Toto získavanie potrebných povolení môže tvoriť až polovicu alebo tretinu celkového času developerského procesu.
Potom môže developer začať samotnú výstavbu. Po dokončení realizácie a získaní kolaudačného rozhodnutia nasledujú ďalšie kroky v závislosti od typu budovy.
Development je nepretržitý proces, ktorý neustále sleduje meniace sa podmienky v oblasti ekonomickej, demografickej, technologickej, ale aj meniacej sa módy a vkusu obyvateľov.
V každom stupni popisovaného developerského procesu môžu nastať nepredvídané problémy, kvôli ktorým je developer nútený zastaviť projekt. V čím vyššom stupni realizácie projektu je nútený projekt zastaviť, tým sú vyššie náklady a potenciálna strata. Preto by mala developerská spoločnosť venovať mimoriadnu pozornosť prvým stupňom projektu – prieskum trhu, identifikácia príležitostí, rozpracovanie myšlienky, uskutočniteľnosť.
Po ukončení projektu je potrebné projekt vyhodnotiť. Cieľom vyhodnotenia je, aby sa v budúcnosti neopakovali rovnaké chyby a aby sa získané skúsenosti využili pri ďalších projektoch.
Ing. Ladislav Čech, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
