Autor: Mgr. Alena Gašperíková Marušincová, RSc.,absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 1. 3. 2019
Každý deň si mnohí vlastníci nehnuteľností kladú rovnakú otázku: „prenajať či neprenajať?“
Rozhodnúť sa nie je ľahké. V úlohe prenajímateľa sa možno ocitajú prvý raz. Byt či dom, ktorý zvažujú prenajať, je možno nový, po kolaudácii, a celý ešte vonia novotou. Jedni ich od prenájmu odhovárajú, iní naopak, nahovárajú. Čo by mal budúci prenajímateľ vedieť skôr, než sa rozhodne svoju nehnuteľnosť (dom alebo byt) prenajať?
Prenajímateľ by si mal položiť tieto otázky:
• v akej lokalite sa nehnuteľnosť nachádza?
• v akom je stave?
• aké sú jeho dlhodobé plány s nehnuteľnosťou?
• koľko času chce prenajímateľ venovať prenajímaniu?
• akých nájomníkov si vie v byte predstaviť?
• aké požiadavky nájomcov je ochotný akceptovať, a aké nie?
• ako dlho plánuje nehnuteľnosť prenajímať?
• čo od prenajímania nehnuteľnosti očakáva?
Odpovede môžu budúceho prenajímateľa nasmerovať, ako ďalej.
Možno zistí, že dlhodobý prenájom bytu neprichádza do úvahy, pretože jeho dcéra bude o šesť mesiacov promovať. Alebo pochopí, že nemá zmysel zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku fyzickej osoby, pretože ho plánuje o päť rokov predať.
Možno má byt, či dokonca viac bytov v dobrej lokalite, a u zamestnávateľa sa to už nedá vydržať.V tejto situácii môžu byť pre prenajímateľa zaujímavým riešením krátkodobé pobyty hostí, ktorí chcú spoznávať Európu.
Lokalita
Podľa toho kde sa nehnuteľnosť nachádza, sa dá predpokladať, či bude prenajateľná, a za akú cenu.
Najjednoduchšie to majú prenajímatelia v mestách, kde je dostatok pracovných príležitostí, a ľudia tam prichádzajú za prácou, štúdiom, prípadne ako turisti.
Niektorí majú nehnuteľnosti v centrách väčších miest alebo na miestach, kde je zvýšená koncentrácia turistov. V takom prípade môžu okrem klasického prenájmu zvážiť, či neponúknuť svoj byt/dom/chatu aj cez ubytovacie portály. Medzi najznámejšie patria Booking a AirBnB.
Od lokality sa odvíja aj cena, za akú sa dá nehnuteľnosť prenajať. V mestách, kde sa intenzívne stavia a ponuka prenájmov je veľká, si záujemcovia o prenájom majú z čoho vyberať. Ceny prenájmov preto môžu vzhľadom na rastúcu konkurenciu klesať rýchlejšie.
Najrýchlejšie, a cenovo najvýhodnejšie na m2, sa prenajímajú malé byty vo veľkých mestách. Po nich je stále veľký dopyt. Z rovnakého dôvodu je však aj ich obstarávacia cena na m2 vyššia. Ak prenajímateľ k príjemne vyzerajúcemu bytu vo veľkom meste ponúkne aj možnosť parkovania, a to všetko v slušnej cene, na nájomcu určite nebude dlho čakať.
Stav bytu
Byt na prenájom by mal byť v prvom rade čistý, uprataný a bezpečný. Všetko v byte by malo byť funkčné, aby nič nebránilo prípadnému nájomcovi vo výkone jeho práv pri užívaní bytu.
Je fajn, ak je byt nový, s novým zariadením a vybavením, v novostavbe s parkovacím státím či garážou. Nie každý prenajímateľ je však v tejto ideálnej pozícii.
Ak ide o byt v pôvodnom stave, starší (napríklad zdedený) byt, je vhodné vypratať z bytu nepotrebné veci, opraviť, to, čo je poškodené, celý byt vymaľovať, dôkladne upratať a vyvetrať.
Kritické prehodnotenie zvyšného zariadenia a vybavenia bytu je určite namieste, a to hlavne kuchyne, kúpeľne a WC. Ak je to vhodné, a finančne možné, treba pouvažovať o renovácii.
Pokiaľ renovácia bytu možná nie je (z rôznych dôvodov), pomôžu drobné úpravy vzhľadu bytu. Tie byt osviežia a zatraktívnia, zároveň príliš nazaťažia majiteľovu peňaženku.
Tieto úpravy (nazývané aj ako Home Staging) môžu výrazne zvýšiť šance bytu na úspech v silnej konkurencii. Uvedenú službu ponúkajú aj niektoré realitné kancelárie.
Očakávania
Motivácia k prenajímaniu bytu/domu je rôzna. Prevažne ide o finančnú motiváciu. Najčastejšie ide o investičné byty, alebo o nehnuteľnosti, ktoré boli nadobudnuté ako dar, či zdedené. Je škoda, aby pasívne ležali, keď môžu majiteľom zarábať peniaze.
Prenajímateľ by mal rátať s alternatívou, že jeho nehnuteľnosť nebude prenajatá 365 dní v roku.
Pri kalkulácii výšky nájmu by mal preto okrem nákladov na hypotéku, a plnenia spojené s užívaním bytu (často označované ako energie) zohľadniť aj určitú rezervu.
Je to pre prípad, že byt bude nejaký čas neobsadený, alebo bude potrebná nejaká oprava. Optimálne nastavenou cenou môže prenajímateľ eliminovať počet dní, kedy je jeho nehnuteľnosť neobsadená.
Pri kalkulácii výšky nájmu treba počítať aj s tým, že príjem z prenájmu je potrebné zdaniť. Oslobodená od dane z príjmov je čiastka 500 eur pokiaľ sa jedná o tzv. čistý nájom. Ide o nájom, pri ktorom nie sú poskytované žiadne iné služby. Pokiaľ je nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, môžu si čiastku 500 eur oslobodenú od dane z príjmu uplatniť obaja manželia.
Zákon pripúšťa, aby si manželia príjmy, ako aj zodpovedajúce výdavky, rozdelili v pomere, aký je pre nich výhodný, t.j. aj v pomere 100 % a 0 %. Výdavky sa vždy musia krátiť takým istým pomerom, v akom je suma oslobodených príjmov k celkovým príjmom zahrnutých do základu dane. (1)
Ak prenajímateľ očakáva z prenájmu vyšší príjem, a jeho nehnuteľnosť je v turisticky zaujímavej lokalite, môže využiť možnosti zdieľanej ekonomiky. Pri prenájme cez ubytovacie portály vstupuje do hry viacero faktorov:
– vyššie náklady,
– vyššia časová náročnosť,
– potreba komunikovať v cudzom jazyku,
– náročnosť na flexibilitu hostiteľa,
– sezónnosť,
– nejasná legislatíva,
– častá netolerantnosť zo strany susedov,
– obavy z neznámeho.
Takýto typ prenajímania nehnuteľnosti je vhodný najmä pre ľudí bez predsudkov, ktorí sú spoločenskí, komunikatívni, flexibilní, empatickí a nekonfliktní.
Časová náročnosť
V súčasnosti je bežné, že ľudia nemajú čas. Pokiaľ sa nechcú prenájmom zaoberať, najlepšie bude delegovať ho na realitnú kanceláriu. Tá sa o všetko postará.
Pokiaľ sa prenajímateľ bude venovať prenájmu svojej nehnuteľnosti sám, najviac času ho bude stáť vtedy, ak ponúkne svoj byt cez ubytovacie portály.
Mal by sa pripraviť na to, že bude neustále online. Bude často byt upratovať (vrátane výmeny posteľného prádla a uterákov), a tiež bude opakovane odpovedať na otázky a požiadavky kladené zo strany záujemcov, t.j. hostí.
Otázky sa často týkajú vybavenia bytu, dopravy do bytu, lokality bytu, zaujímavostí v okolí bytu. Niektorí hostia majú požiadavky týkajúce sa možnosti skorého či neskorého príchodu alebo odchodu z bytu. Tiež ich zaujíma, kto, a ako im odovzdá kľúče od bytu.
Nevyhnutnosťou je používanie príslušnej mobilnej aplikácie. Načasovanie rezervácií a otázok zo strany hostí je totiž nevyspytateľné.
Proces ubytovania hostí je možné zjednodušiť použitím Smart zámku (otváranie pomocou číselného kódu). Musí ho však byť možné namontovať nielen na vstupné dvere do bytu, ale aj na vchodové dvere bytového domu.
Pokiaľ z pohľadu časovej náročnosti je najnáročnejší prenájom cez ubytovacie portály, najpohodlnejší je dlhodobý prenájom.
Dlhodobý prenájom
Ak vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) vie, že byt/dom nebude roky potrebovať, môže uvažovať nad dlhodobým prenájmom. Takýto prenájom sa riadi Občianskym zákonníkom.
Použiť však môže aj zmluvu podľa Zákona č. 98/2014 Z. z. , teda Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý dáva oproti zmluve uzavretej podľa Občianskeho zákonníka väčšie práva prenajímateľovi bytu.
Takúto zmluvu môže uzatvoriť maximálne na dva roky. Následne ju môže predĺžiť 2 razy, ale iba za rovnakých podmienok.
Pokiaľ prenajímateľ nemá splnenú registračnú povinnosť u správcu dane (ktorá mu vzniká do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca v ktorom byt prenajal), bude táto zmluva posudzovaná ako zmluva uzatvorená podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, ktoré sú pre prenajímateľa bytu nevýhodné (2).
Pri dlhodobom nájme zväčša nemá prenajímateľ veľa starostí. Ak sú nájomcovia slušní, a majú dobrú platobnú disciplínu, je to pohodlný spôsob vylepšenia rodinného rozpočtu, prípadne zhodnotenia investíciu do bytu pre dorastajúce deti.
Možno prenajímateľ vie, že byt tak rýchlo predávať nebude. Vtedy môže zvážiť, či ho nezaradiť do svojho obchodného majetku ako fyzická osoba (nemusí byť podnikateľom). V tomto prípade si môže uplatniť väčšiu škálu daňových výdavkov. Pokiaľ by však chcel byt/dom neskôr predať, treba ho z obchodného majetku vyradiť, a počkať päť rokov od vyradenia z obchodného majetku fyzickej osoby. Len tak bude totiž oslobodený od platenia dane z predaja tejto nehnuteľnosti. (1)
Najväčším úskalím dlhodobého prenájmu bytu/domu sú neplatiči a nedostatočné udržiavanie čistoty a poriadku v byte nájomcami. O tomto by mnohí prenajímatelia vedeli napísať romány a možno aj horory.
Občasné ohlásené kontroly prenajatej nehnuteľnosti, hoci aj pod nejakou zámienkou, sú namieste. Pokiaľ ani na ohlásenú návštevu prenajímateľa bytu nezareagujú nájomcovia tým, že byt upracú a situácia s rozhádzaným, zanedbaným bytom sa opakuje, nie je to dobrý signál.
Je lepšie priebežne monitorovať situáciu v byte, než po skončení prenájmu byť nemilo prekvapený. Aj v takomto prípade sa oplatí mať s nájomníkmi podpísanú zmluvu podľa Zákona č. 98/2014 Z. z o krátkodobom prenájme, a rozlúčiť sa s nimi čo najskôr.
Krátkodobý prenájom
Čo treba rozumieť pod krátkodobým prenájmom na účely Zákona č. 98/2014 Z.z. (Zákon o krátkodobom nájme bytu)? Krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3, a na základe ktorej nájom, vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov.
Ak si prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu, po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka, a tento zákon. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať (2).
Zdieľaná ekonomika
Možnosť rezervovania ubytovania online cez rôzne webové stránky, napr. webovú stránku booking.com, je bežná vec. V minulosti, na rozdiel od súčasnosti, nebolo možné si takto prenajať súkromný byt.
Booking zareagoval na ponuku rýchlo rastúcej americkej spoločnosť AirBnB, ktorá zaznamenáva obrovský nárast podielu na trhu práve online ponukou prenájmu súkromných domov po celom svete.
Príbeh spoločnosti AirBnB sa začal písať v roku 2007 v San Franciscu, kedy sa traja spolužiaci rozhodli ponúknuť ubytovanie s raňajkami na matracoch vo svojom prenajatom byte. Cieľovou skupinou boli návštevníci dizajnérskej konferencie, pretože hotely v meste boli plne obsadené. Mladíci nemali v tom čase peniaze na zaplatenie nájmu a touto ponukou ich chceli získať.
O šesť dní už mali prvých hostí, a na svojom nápade zarobili svojich prvých 80 dolárov. Tento nápad sa im zapáčil, a už sa nechceli vzdať. V roku 2009 presvedčili prvého investora, ktorý vložil do tohto startupu 20 000 dolárov. Napriek tomu, že táto spoločnosť nevlastní ani jednu hotelovú izbu, je v súčasnosti najväčším poskytovateľom ubytovania na svete. (3)
Napríklad iba v Bratislave je v súčasnosti okolo 1243 aktívnych ponúk AirBnB domovov, a to s priemernou cenou 52 eur za noc. Ročný nárast týchto prenájmov je 74 %, pričom obsadenosť sa pohybuje okolo 80 %. Prevažujú ponuky menších bytov, jedno až dvojizbových, väčších bytov a domov je v ponuke výrazne menej. Aktívnych hostiteľov je v Bratislave 742, z toho je 200 superhostiteľov. Prevažujú hostitelia, ktorí majú v systéme iba jednu ponuku (okolo 500 hostiteľov) (4).
Funguje to tak, že záujemca sa zaregistruje na webovej stránke uvedeného portálu. Ak chce cestovať, vytvorí si profil ako „Hosť“, ak chce ponúkať svoj domov (dom, byt, štúdio, izbu) vytvorí si profil ako „Hostiteľ “.
Nič nebráni tomu, aby jedna osoba bola hosťom a zároveň hostiteľom. Hosť si vyberá ubytovanie v akejkoľvek destinácii po celom svete za cenu, aká vyhovuje jeho peňaženke.
Hostiteľ nahrá do svojho profilu hostiteľa ponuku s fotografiami ubytovania, vyplní online formuláre, kde nastaví všetky potrebné charakteristiky svojej ponuky vrátane ceny, kalendára a čaká na prvých hostí.
Keď si hostia vyberú ubytovanie, potvrdia svoj výber tým, že cez webovú stránku uhradia čiastku za ubytovanie spoločnosti Airbnb. Keď sa hostia ubytujú, systém hostiteľovi odošle peniaze.
Keď jeho hostia odídu, napíšu hodnotenie na kvalitu ubytovania a komunikácie s hostiteľom. Ak má hostiteľ opakovane vynikajúce hodnotenia, stane sa superhostiteľom a ponuka jeho ubytovania bude na najvyšších miestach pri vyhľadávaní ubytovaní v danej lokalite na webovej stránke spoločnosti. Rovnakým spôsobom hostiteľ po ukončení pobytu hodnotí hostí.
Každý hostiteľ by sa mal pripraviť na skutočnosť, že k nemu budú prichádzať ľudia z celého sveta, ľudia rôznych kultúr, rôzneho vierovyznania, veku či vzhľadu. Budú prichádzať na noc, či na pár nocí, no niektorí možno aj na týždeň či mesiac.
V prípade, že sa hostiteľ obáva, ako bude jeho byt po pár návštevách vyzerať, treba pripomenúť, že sa väčšinou jedná o pobyty na pár nocí a vzájomne si dáva hosť i hostiteľ hodnotenie.
Vzájomné hodnotenie výrazne eliminuje nevhodné správanie hostí, pretože ľudia chcú tento systém využívať dlhodobo, a chcú mať dobré hodnotenia ako hostia či ako hostitelia.
Po každej návšteve musí byť byt dôkladne uprataný, aby mohol privítať ďalších hostí. Určite sa občas stane, že sa rozbije pohárik, či tanier, prípadne sa vyleje niečo na obrus. Je to však úplne normálne aj v bežnej domácnosti, a treba s tým počítať.
Tento typ prenajímania je dosť náročný na čas hostiteľa. V prípade, že hostiteľ nestíha, alebo potrebuje aby ho niekto zastúpil, môže cez aplikáciu osloviť niekoho z komunity AirBnB, či by mu nechcel pomáhať ako spoluhostiteľ.
Webová stránka aj mobilná aplikácia sú prehľadné, užívateľsky jednoduché a funkčné. Pokiaľ by niekto chcel nehnuteľnosť prenajímať napríklad cez Airbnb aj Booking súčasne, je to možné. Obidve aplikácie umožňujú prepojenie kalendárov aby nedochádzalo ku konfliktom a teda duplicitným rezerváciám. (5)(6)
Čo sa týka legislatívy, zdieľaná ekonomika svojím spôsobom predbehla dobu. Priebežne sa v médiách môžeme dozvedieť o rôznych snahách regulovať tento spôsob prenájmov hlavne vo svetových metropolách. Ešte chvíľu potrvá, kým budú jasne nastavené pravidlá aj v tejto oblasti.
Momentálne je vhodné, aby sa prenajímatelia domovov na Slovensku prispôsobili aspoň tým pravidlám, ktoré už nastavené sú. Hoci hovoríme o krátkodobom prenájme, nemusí to v tomto prípade byť úplne tak, pretože ak prenajímateľ alebo hostiteľ poskytuje okrem ubytovania aj iné služby (napríklad upratovanie, posteľné prádlo, uteráky, hygienické potreby), ide o prenájom s poskytovaním iných služieb, resp. ubytovacie služby, a nie o čistý prenájom.
Ak prenajíma byt fyzická osoba, nemusí byť podnikateľom ani živnostníkom. Stačí, ak sa zaregistruje u správcu dane ako prenajímateľ, a príjem z prenájmu zdaní podľa platnej legislatívy (povinnosť platiť odvody do sociálnej a zdravotnej poisťovne nevzniká).
Ak však táto fyzická osoba počas dvanástich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov dosiahne príjmy z prenájmu vo výške 49 790 eur, je povinná sa zaregistrovať ako platiteľ DPH. (1)
Poskytovanie ubytovania na súkromí patrí pod ubytovacie služby.(7) Je to živnosť v zozname voľných živností uvedená pod poradovým číslom 5502- Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností). Čiže, okrem toho, že sa tu už vyžaduje živnostenské oprávnenie, vzniká aj povinnosť platiť odvody do sociálnej a zdravotnej poisťovne.
Ďalej je potrebné spomenúť vykonávacie predpisy, ktoré upravujú požiadavky na povinnú kategorizáciu ubytovacích zariadení (Vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 277/2008 Z. z.), požiadavky na budovu (Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z), a tiež povinnosť mať prevádzkový poriadok a súhlas od Regionálneho úradu verejného zdravotníctva.(8) Poskytovateľ – prevádzkovateľ ubytovania by mal viesť knihu hostí a tiež evidenciu pre správcu dane, pretože každý kto v ubytovacom zariadení prenocuje by mal uhradiť daň za ubytovanie, ktorej výška je napríklad v Bratislave 1,70 eur na osobu a noc. Prevádzkovateľ ubytovania túto daň od ubytovaných hostí (daňovníkov) vyberá (pozor na povinnosť vydať na požiadanie daňovníka potvrdenie o zaplatení dane) a odvádza ju správcovi dane, každý mesiac spolu s mesačným výkazom. (9)
Z vyššie uvedeného vyplýva, že prenajať či opakovane prenajímať byt nemusí byť až také jednoduché, ako sa na prvý pohľad môže zdať.
V každom prípade je to zaujímavá skúsenosť pre každého prenajímateľa aj nájomcu, pretože je to hlavne o ľuďoch, a ich vzájomnej interakcii.
Budúci prenajímatelia by mali zvážiť všetky plusy a mínusy, ktoré so sebou prenajímanie bytov/domov či domovov prináša. Trh s bytmi je ako živý organizmus, ktorý sa vyvíja a príslušná legislatíva sa mení spolu s ním.
Odborné realitné poradenstvo a služby dokážu eliminovať riziká spojené s prenájmom a priniesť riešenia šité na mieru vlastníkom nehnuteľností uvažujúcich o ich prenájme.
Zoznam použitej literatúry, resp. zdroje:
(1) Finančná správa SR – webová stránka (životné situácie/ prenájom nehnuteľnosti)
(2) Zákon o krátkodobom nájme bytu – Zákon č. 98/2014 Z. z.
(3) www.podnikajte.sk
(4) www.airdna.com
(5) www.airbnb.com
(6) www.booking.com
(7) Webová stránka Slovenskej živnostenskej komory – zoznam voľných živností
(8) eTrend – Podnikanie v ubytovaní. Aké povolenia sú potrebné (článok zo 14.12.2015, autor JUDr. Gerta Sámelová Flassiková, managing partner, alianciaadvokátov ak, s.r.o.)
(9) Všeobecne záväzné nariadenie hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy č. 8/2016 z 30. júna 2016 o dani za ubytovanie (www.bratislava.sk)
