Rezidenčná nehnuteľnosť ako investičná príležitosť

Autor: Ing. Peter Matis, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 30.9.2019

Nehnuteľnosť je pri zhodnotení peňažných prostriedkov alternatívou voči tradičným finančným nástrojom alebo iným druhom investícií. Pri investovaní do nehnuteľnosti môžeme očakávať výnos z dvoch zdrojov alebo ich kombinácie:

1. Z rozdielu kúpnej a predajnej ceny. Takouto formou môžeme do nehnuteľnosti investovať aj krátkodobo. Nadobúdaciu cenu za nehnuteľnosť obvykle poznáme. Môže nám ju navýšiť nečakaná skutočnosť zistená po kúpe, resp. pri úprave nehnuteľnosti. Takáto forma investície je založená na špekulácii, že následne nehnuteľnosť predáme za vyššiu sumu. Pri investovaní na dlhšiu dobu obvykle predpokladáme nárast cien nehnuteľností.
2. Z nájmu ktorý dostávame pri prenájme nehnuteľnosti.
3. Ideálne je, ak využijeme kombináciu obidvoch vyššie uvedených zdrojov výnosov z nehnuteľnosti. Keďže cena nehnuteľností z dlhodobého hľadiska rastie (aj keď krátkodobo môže poklesnúť), štandardne pri dlhodobom držaní nehnuteľnosti za účelom prenájmu, získa investor zhodnotenie aj z predaja. Podmienkou je vykonávanie pravidelnej údržby a zachovávanie funkčnosti a istého štandardu a stavu investičnej nehnuteľnosti.

Rozdelenie realitného trhu

Z pohľadu ekonomického efektu delíme realitný trh na komerčné nehnuteľnosti a nehnuteľnosti určené na bývanie (rezidenčné nehnuteľnosti).

Komerčné nehnuteľnosti sú napríklad kancelárske budovy, skladové objekty, priemyselné objekty, obchodné centrá. Ich primárna funkcia je zdroj príjmu. Primárna funkcia rezidenčných nehnuteľností je poskytovanie bývania.

Pri správnom nastavení môže aj objekt (či už je to byt alebo dom), ktorý je určený na bývanie, predstavovať pre svojho majiteľa zdroj príjmu. Výhodami rezidenčnej nehnuteľnosti v porovnaní s komerčnou nehnuteľnosťou sú:

1. dostupnosť „bežnému“ klientovi, v bankovom žargóne by sa dalo povedať retailovému klientovi,
2. možnosť financovania kúpy nehnuteľnosti úverom výhodnejším, ako pri financovaní komerčnej nehnuteľnosti.

Práve z tohto dôvodu sa venujeme investovaniu do rezidenčných nehnuteľností, pričom našou cieľovou skupinou klientov sú fyzické osoby.

Analýza klienta

Investovaniu do nehnuteľnosti by mala predchádzať dôkladná analýza klienta, jeho potrieb, možností a zistenie investičného profilu klienta.

ǀ Ak potrebujete vyriešiť právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika 

Výsledkom je výber vhodnej nehnuteľnosti. V analýze zisťujeme:

• na aký čas chce klient peniaze investovať,
• aký očakáva výnos,
• aké má skúsenosti s týmto typom investície,
• aké má finančné možnosti (z hľadiska likvidných finančných prostriedkov, ako aj
  možností získania úveru na kúpu nehnuteľnosti),
• iné očakávania (napríklad to, či chce po ukončení investovania nehnuteľnosť využívať na vlastné bývanie).

Ako prvé je nutné zistiť, či je pre klienta vôbec vhodné investovať do nehnuteľnosti. Ak áno, nasleduje definovanie vhodnej nehnuteľnosti a investičnej stratégie.

Výber vhodnej nehnuteľnosti

Po tom, ako sme si definovali vhodnú nehnuteľnosť pre klienta, je potrebné takúto nájsť na realitnom trhu. Toto je fáza, ktorá najviac odráža bežnú činnosť realitnej kancelárie, a to spájanie dopytu s ponukou.

V súčasnosti sme stále na trhu predávajúceho, t.j. na trhu je väčší dopyt ako ponuka. Preto je z časového hľadiska toto najnáročnejšia fáza.

Dôvod je aj to, že na investičnú nehnuteľnosť sú kladené aj iné kritéria ako na rezidenčnú nehnuteľnosť, ktorú si klient kupuje na vlastné bývanie. Zjednodušene by sa dalo povedať, že rezidenčná nehnuteľnosť na investovanie sa vyberá cez čísla a analýzy a menej (alebo vôbec) cez emócie.

Pri nehnuteľnosti na bývanie je to často naopak.

Na každú investíciu sa môžeme pozerať cez optiku investičného trojuholníka. Ten obsahuje tri vrcholy: zhodnotenie, riziko a likvidita.

1. Zhodnotenie

Zjednodušene by sa dalo povedať, že zhodnotenie je pomer výnosu k vloženým finančným prostriedkom a k času venovanému svojej investícii (P/E – price to earnings ratio). Pre získanie čo najvyššieho zhodnotenia je preto potrebné nájsť nehnuteľnosť s čo najnižšími počiatočnými nákladmi a s najvyšším možným príjmom z prenájmu.

Faktory, ktoré ovplyvňujú zhodnotenie sú:

• Cena nehnuteľnosti – trhová cena záleží aj od niektorých ostatných tu uvedených faktoroch, ako je napríklad lokalita. Na cenu sa však vždy musíme pozerať v kontexte s výškou možného budúceho nájmu v danej lokalite.

• Stav nehnuteľnosti – ak zo stavu nehnuteľnosti pri jej kúpe vyplýva potreba jej rekonštrukcie, zvyšuje sa výška vstupnej investície. Takisto sa predlžuje čas, počas ktorého vlastníme nehnuteľnosť a nie je možné z nej poberať výnos. Práve naopak, investor musí platiť náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, poprípade splácať úver čerpaný na jej nadobudnutie.

• Lokalita – je alfou a omegou pri výbere vhodnej investičnej nehnuteľnosti. Na ceny rezidenčných nehnuteľností a na výšku nájmu vplývajú mnohé faktory, ako napríklad zamestnanosť v danom regióne, kúpna sila, kúpyschopnosť. Vplyv týchto faktorov však nie je priamoúmerný predajnej cene a výške nájmu. Preto vznikajú regionálne rozdiely v rentabilite takejto investície. Tabuľka Tab. č. 1 nám zobrazuje porovnanie dvoch lokalít, miest Martin a Žilina. Ide pritom o rovnaký typ nehnuteľnosti (garsónka, zrekonštruovaná, kúpa na úver). Na výšku nájmu v meste Martin vplýva najmä to, že v meste sa nachádza lekárska fakulta. Navštevujú ju zahraniční študenti, ktorí riešia svoje bývanie nájmom bytov. Preto je v lokalite výrazne vyšší dopyt ako ponuka. Výšku nájmov to tlačí nahor.

Tab. č. 1: Porovnanie investície do rovnakého typu nehnuteľnosti v rôznych lokalitách

• Umiestnenie nehnuteľnosti – aj v rámci jednej lokality, napríklad mesta, je dôležité, kde sa investičná nehnuteľnosť nachádza. Vplyv na možnosti prenájmu a výšku nájomného majú napríklad kriminalita, občianska vybavenosť alebo dopravná infraštruktúra. Na výber vhodnej nehnuteľnosti pre potenciálneho nájomníka vplývajú často aj pocitové faktory. V meste sa nachádzajú lokality, ktoré nájomníci nevyhľadávajú alebo naopak lokality, ktoré preferujú. Práve tu sa ukazuje dôležitosť poznania lokálneho trhu a jeho špecifík zo strany realitného makléra.

• Využitie pákového efektu – práve investícia do rezidenčnej nehnuteľnosti umožňuje bežnému klientovi použiť na investovanie aj „cudzie“ peniaze a to v súčasnosti s výhodnými podmienkami. Priemerná úroková sadzba na hypotekárnych úveroch sa pohybuje okolo 1,5 %, pričom pri využití najvýhodnejších ponúk na trhu, vie klient získať úver s úrokovou sadzbou 0,79 %. Podmienkou výhodnosti využitia pákového efektu je, aby „cena požičaných peňazí“ bola nižšia ako výnos z týchto peňazí. O časť zisku z investície sa síce klient podelí s bankou, ale vďaka úveru nadobudne nehnuteľnosť, ktorú by inak nezískal alebo nadobudne viac nehnuteľností. Porovnanie percentuálnej výnosnosti takejto investície vidíme v tabuľke Tab. č. 2. Tabuľka porovnáva tú istú investíciu (garsónka, lokalita Martin, rovnaká cena aj výška nájmu). V jednom prípade však bola financovaná iba z klientových vlastných zdrojov, a v druhom prípade bol využitý hypotekárny úver na financovanie 80 % z ceny nehnuteľnosti (LTV 80 %). Pri správnom nastavení finančnej stratégie a plánovaní môže na úver klient kúpiť aj viac nehnuteľností a vytvoriť si takto portfólio nehnuteľností.

Tab. č. 2: Porovnanie investície pri financovaní iba z vlastných zdrojov a zo zdrojov banky

• Vývoj cien nehnuteľností – aj keď z dlhodobého hľadiska ceny nehnuteľností rastú, s týmto efektom pri nehnuteľnostiach určených na získavanie príjmu z prenájmu neuvažujem. Je to z toho dôvodu, že predpovedať budúci rast cien nehnuteľností nie je jednoduché a výpočty založené na minulom vývoji by mohli byť zavádzajúce. V lokálnom meradle sa však dá predpovedať istý vývoj na základe plánovaných zmien v lokalite, napríklad výstavba ciest, príchod významného zamestnávateľa alebo práve naopak krach veľkého podniku a pod.

• Vývoj výšky nájomného – výška nájomného narástla zhruba o 15 % za posledné 4 roky. Rovnako, ako pri vývoji výšky cien nehnuteľností na nárast alebo pokles nájomného vplývajú hlavne lokálne faktory.

• Vývoj úrokových sadzieb hypotekárnych úverov – v prípade, že je investičná nehnuteľnosť financovaná aj z bankových zdrojov, na zhodnotenie vplýva aj výška úrokových sadzieb, popr. poplatkov. Ideálne je, ak v prípade rastu úrokových sadzieb vie klient úver splatiť a „vystúpiť“ tak z tohto modelu financovania alebo aspoň spraviť do úveru výnimočný vklad a zachovať si rovnakú výšku splátky aj pri vyššej úrokovej miere. Klientom odporúčam, aby si na tento prípad vytvárali finančnú rezervu, najlepšie z výnosov z nehnuteľnosti.

• Vývoj dostupnosti bankových úverov – paradoxne práve sprísňovanie podmienok bánk na poskytovanie hypotekárnych úverov môže byť pre investora do rezidenčných nehnuteľností prospešné. Keďže na realitnom trhu bude ťažšie kúpiť nehnuteľnosť cez hypotekárny úver, bude väčšia skupina ľudí nútená bývať v nájomných bytoch. To vedie k vyššiemu dopytu a k zvýšeniu nájomného.

• Porovnanie nájmov a cien podľa veľkosti a dispozície bytu – rovnako, ako sú rôzne ceny za 1m2 pri rôznych typoch bytov (z hľadiska dispozície), tak sú aj rôzne výšky nájomného na 1m2 pri rôznych bytoch. Samozrejme, pri jednotlivých konkrétnych bytoch sa môžu výsledky odlišovať, ale štandardne sú na investovanie najvhodnejšie menšie byty. V jednoduchosti by sa dalo povedať, že s nárastom veľkosti bytu nerastie dostatočne výška nájomného.

Tab. č. 3: Porovnanie investície do rôznych druhov bytov podľa dispozície a veľkosti bytu

• Opotrebenie nehnuteľnosti a jej vybavenia – pri investovaní musí investor počítať aj s bežným opotrebením. Pri životnosti stavby 100 rokov a pri lineárnej metóde výpočtu sa štandardne uvažuje znehodnotenie stavby 1 % ročne. Je to suma, ktorú by si mal klient odložiť na opravy, rekonštrukcie alebo novú stavbu. Avšak pri prenájme zariadenej nehnuteľnosti je potrebné uvažovať aj opotrebenie a životnosť zariadenia. Dôležitá je aj tá skutočnosť, že nájomníci sa v prenajatej nehnuteľnosti správajú často nehospodárne.

2. Riziko

Riziká spojené s investovaním do nehnuteľnosti sú na rozdiel od zhodnotenia často opomínané klientom. Je našou povinnosťou na ne upozorniť a urobiť kroky k ich zníženiu na najnižšiu možnú mieru. Klient si musí uvedomiť, že riziko nikdy nebude nulové.

Riziká, s ktorými je potrebné pri prenájme nehnuteľnosti počítať, sú najmä:

• Neobsadenosť nehnuteľnosti nájomníkmi – investor musí počítať s tým, že nebude mať nehnuteľnosť obsadenú bez prestávky. Odporúča sa počítať s 2 mesiacmi v roku, kedy je nehnuteľnosť voľná a neprináša príjem. Z praxe viem, že táto doba je oveľa kratšia, keďže v súčasnosti máme na trhu vysoký dopyt po nájomných bytoch a nízku ponuku. Skrátiť dobu, kedy je nehnuteľnosť voľná sa dá zavedením výpovednej doby v prípade, že nám predchádzajúci nájomník odchádza.

• Vývoj cien energií a služieb – ceny energií a služieb spojených s užívaním bytu neustále rastú. Odporúčam zmluvný vzťah medzi majiteľom a nájomníkom nastaviť tak, aby prípadné nedoplatky a zvýšenia cien znášal nájomník. On je totiž konečným užívateľom týchto služieb. Samozrejme, patria mu tiež prípadné preplatky. Zmluvný vzťah medzi dodávateľmi energií a služieb a nájomníkom môže byť uzatvorený priamo. Treba však brať do úvahy riziká z omeškania v prípade prepisu zmlúv na nového nájomníka. A to najmä v prípade, ak pôvodný nájomník neuhradil všetky platby riadne a v plnej výške. Dodávatelia potom držia ako rukojemníka majiteľa odberného miesta. V konečnom dôsledku nového nájomníka pripoja, avšak táto situácia môže trvať aj niekoľko mesiacov.

• Využitie pákového efektu úverového financovania pri kúpe nehnuteľnosti, zmena úrokových sadzieb – riziko zvýšenia úrokových sadzieb pri kúpe nehnuteľnosti na úver sa dá znížiť vytváraním finančne likvidnej rezervy. Pri využití úveru na financovanie využívame tzv. pákový efekt, ktorý nám zvyšuje výnosnosť našej investície. Čo je však dôležité, v rovnakom pomere, ako sa zvyšuje výnosnosť, sa zvyšuje aj riziko investície. Vytváranie finančnej rezervy je dôležité aj na preklenutie obdobia, kedy nemáme nehnuteľnosť obsadenú nájomníkom, avšak úver musí byť splácaný. Toto riziko vieme diverzifikovať medzi viaceré nehnuteľnosti.

• Nadmerné poškodzovanie nehnuteľnosti a jej vybavenia nájomníkom – nájomníci môžu nehnuteľnosť alebo jej vybavenie nadmerne poškodzovať. Toto riziko vieme znížiť nepravidelnými kontrolami nehnuteľnosti, zabezpečením depozitu a zmluvným ošetrením v nájomnej zmluve.

• Pokles cien nehnuteľností – riziko poklesu cien ohrozuje našu investíciu len v prípade, že nehnuteľnosť musíme predať v nesprávnom čase.

• (Ne)uvoľnenie nehnuteľnosti nájomníkom – môže sa stať, že nájomník, ktorý stratil právny titul na užívanie nehnuteľnosti, nechce nehnuteľnosť opustiť, popr. požaduje náhradné bývanie resp. ubytovanie. Aby nemohol namietať neplatnosť ukončenia nájomného vzťahu, je potrebné mať zmluvy vypracované advokátom venujúcim sa realitnému právu. Taktiež je možné využívať právny režim krátkodobého prenájmu bytu alebo právny režim vzťahu nájom – podnájom a jeho akcesorickú povahu.

Riziká spojené s investovaním do rezidenčnej nehnuteľnosti znižuje jednoduchá zásada: mať celý čas svoju investíciu pod kontrolou.

Odporúčam:

• pred investovaním vypracovať klientovi analýzu rizík, tie pravidelne sledovať a v prípade zvýšenia niektorého z nich, upraviť investíciu,
• správne ošetriť právne vzťahy, zmluvy dať vypracovať realitnému právnikovi, ktorý do nich zapracuje naše skúsenosti,
• vytvárať si z výnosov z nehnuteľnosti likvidnú finančnú rezervu,
• riziko straty investície znižuje aj fakt, že klient je neustále vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú môže v prípade nečakanej negatívnej situácie predať, hoc aj so stratou.

3. Likvidita

Nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti považujú za investíciu s najhoršou likviditou, t.j. schopnosťou premeniť ich na hotovosť. Likviditu takejto investície vieme zvýšiť výberom vhodnej lokality a výberom vhodnej nehnuteľnosti. Avšak investor musí byť oboznámený s tým, že nehnuteľnosť sa považuje za strednodobú až dlhodobú investíciu a narušenie plánovanej investičnej stratégie môže viesť k finančnej strate.

Jednotlivé vrcholy trojuholníka zhodnotenie – riziko – likvidita sú úzko prepojené.

Pri investičnej nehnuteľnosti nám napríklad páková efekt financovania cez úver zvyšuje ako výnos, tak aj riziko. Takže pri tomto faktore vidíme pozitívnu koreláciu medzi výnosom a rizikom.

Negatívne koreluje výnos a riziko napríklad pri faktore výberu vhodnej lokality, kedy sa zvyšuje výnos a znižuje riziko. S druhmi korelácie treba počítať pri analýze rizík, aby sme zvyšovaním jednej pozitívnej vlastnosti investície neúmerne nezvyšovali inú, ktorá nám investíciu ovplyvňuje negatívne.

V zásade platí, že riziká, ktoré neodstránime, sa nám v konečnom dôsledku negatívne prejavia v zhodnotení.
Fáza výberu vhodnej nehnuteľnosti na investovanie nám zhruba pri 10 percentách klientov odpadá, nakoľko už investičnú nehnuteľnosť vlastnia. Aj tu však môžeme z jej analýzy zistiť, či je ich nehnuteľnosť na investovanie vhodná alebo je lepšie ju vymeniť za iný typ nehnuteľnosti.

Pridaná hodnota realitnej kancelárie pri správe investičných nehnuteľností

Pri našich klientoch využívame právny režim, kedy klient prenajíma svoju nehnuteľnosť našej realitnej kancelárii, a my ju následne dávame do podnájmu.

Takýto režim má pre klienta viaceré výhody.

Za prvé je to ochrana jeho nehnuteľnosti, využívame akcesorickú povahu podnájomného vzťahu vzhľadom k nájomnému.
Za druhé je to celková kontrola nad investíciou. Sledujeme tok peňazí a zastupujeme práva majiteľa nehnuteľnosti bez toho, aby si to vyžadovalo jeho aktivitu. Klient dostáva službu, ktorá si vyžaduje jeho minimálnu aktivitu.
K bezpečnosti klientovej investície prispievame aj výberom vhodného podnájomníka. Informačné technológie a verejne dostupné registre nám umožňujú si legálnou formou získať o podnájomníkovi informácie ešte pred tým, ako je s ním uzatvorený podnájomný vzťah.
Na ochranu a kontrolu nehnuteľnosti využívame pravidelné aj nepravidelné obhliadky. Na detailné zdokumentovanie stavu nehnuteľnosti pri jej odovzdávaní novému podnájomníkovi využívame 3D virtuálne obhliadky.
Klientovi zabezpečujeme služby, ktoré sú pri takomto type investovania nevyhnutné ako je napríklad vypratávanie bytu, vymaľovanie, vykonanie drobných opráv alebo právne služby.
Klienta chránime aj pred prípadnými sankciami za nesplnenie si zákonných povinnosti voči štátnym orgánom. Pred uzatvorením nájomnej zmluvy ho upozorníme na povinnosť registrácie na daňovom úrade a každý rok mu posielame podklad na vypracovanie daňového priznania z dane príjmu fyzických osôb. Ak si to klient vyžaduje, vypracovávame mu reporty o stave jeho investície. Ak je to nutné, klientovi vieme zabezpečiť aj právne služby spolupracujúcej advokátskej kancelárie.

Tab. č. 4: Služby, ktoré poskytuje realitná kancelária klientom pri komerčnom prenájme rezidenčnej nehnuteľnosti. Cieľom je, aby klient mal s týmto druhom investície minimálne časové náklady, a aby dostal kvalitnú službu.

Záver

Pri investovaní klientov do rezidenčnej nehnuteľnosti poskytujeme komplexné služby. Ich výsledkom je pre nich maximálne pohodlie a nenáročnosť v starostlivosti o svoju investíciu. S klientmi si budujeme dobré vzťahy. Pri prenájme ich nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu nejde o jednorazový obchod, ale o dlhodobý obchodný vzťah. Osvedčil sa nám aj ľudský prístup aj voči podnájomníkom. Pri správnom nastavení vzťahov vzniká situácia, keď sú spokojní všetci.

Ing. Peter Matis, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.

Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi