Autor: Peter Zakuťanský, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 8. 10. 2018
Jednou z možností, ako investovať a zhodnotiť svoje peniaze, sú komerčné nehnuteľnosti generujúce príjem. Môže ísť o historické budovy určené na komerčné účely, kancelárske budovy, sklady alebo obchodné priestory.
1. Historické budovy určené na komerčné účely
Ide prevažne o budovy v historických jadrách miest.
Bežne sa využívajú na obchodné prevádzky, ako sú obchody, kaviarne a reštaurácie. Najčastejšie sa využíva prízemie, na kaviarne a reštaurácie často aj podzemné podlažia.
V historických budovách sú však často aj kancelárske priestory, a to najmä na prvom a druhom nadzemnom podlaží. Podkrovie často slúži ako bytový priestor na prenájom.
Historické budovy sú v mnohých prípadoch zároveň aj národnými kultúrnymi pamiatkami. Preto treba byť opatrný na stav budovy. Najmä vtedy, ak sa ju chystáte kúpiť. Pokiaľ bude potrebná kompletná rekonštrukcia, môžeme naraziť na množstvo prekážok vo vzťahu k pamiatkovému úradu. Je preto dobré niektoré informácie si zistiť vopred (napríklad to, či je možnosť upravovať krovy strechy, tak, aby bolo možné tieto priestory využiť na byty, alebo to, či sa na stenách nenachádzajú vzácne fresky).
Ak ide o národnú kultúrnu pamiatku, má k nej predkupné právo ministerstvo kultúry. Preto nesmiete zabudnúť pred predajom osloviť ministerstvo s ponukou na odkúpenie. Až keď dostaneme zápornú odpoveď, môžeme predať túto nehnuteľnosť inému záujemcovi. V opačnom prípade by nám hrozilo, že ministerstvo môže obchod vyhlásiť za neplatný, a vrátiť ho do pôvodného stavu (až do 10 rokov po realizácii predaja).
Pokiaľ sa chystáme investovať do tohto typu nehnuteľností, musíte si urobiť dôkladnú finančnú analýzu. Ak je budova neobsadená, a je potrebná kompletná rekonštrukcia, je nevyhnutné urobiť cenovú kalkuláciu nákladov na rekonštrukciu, zistiť využiteľnosť priestorov, a prepočítať, aký cashflow bude nehnuteľnosť generovať.
2. Kancelárske budovy
Ďalší typ budov je určený na kancelárske priestory.
Členiť tieto budovy môžeme na tzv.
- A- čkové
- B- čkové
- C- čkové
C- čkové budovy sú hlavne staršie budovy, ktoré majú nižšie energetické štandardy, sú v menej lukratívnych lokalitách, nespĺňajú ergonomické štandardy (ako je napr. svetlosť, klimatizácia, prípadne rekuperácia vzduchu, technické štandardy, ako napr. dostatočná dátová infraštruktúra). Na druhej strane sú tieto budovy pomerne lacné. Uspokojujú hlavne dopyt začínajúcich a malých firiem.
B- čkové budovy sú na Slovensku najčastejšie. Patria sem biznis centrá, ktoré už majú variabilné priestory, výťahy, potrebnú svetelnosť, energetickú úspornosť, klimatizáciu, vyhovujúcu dátovú infraštruktúru. Tieto typy administratívnych budov sú ideálne pre stredné, ale aj veľké firmy.
A- čkové budovy sú tie najmodernejšie a ekologicky najefektívnejšie budovy v top lokalitách. Prakticky všetky tieto administratívne budovy sa nachádzajú v Bratislave. Budovy tohto štandardu musia mať zelenú certifikáciu (BREEAM, LEED, DGNB). Ďalej musia mať prístup (27/7/365), vynikajúcu občiansku vybavenosť (banky, bankomaty, notár, pošta, potraviny, reštaurácie, kaviarne, kopírovacie služby, a podobne).
Tieto budovy sú určené najmä pre veľké zahraničné spoločnosti pôsobiace na Slovensku. Tie kladú veľký dôraz na ekologickú stránku, ako aj na funkčnosť a komfort. Top developeri na Slovensku to pochopili, a snažia sa uspokojiť nároky týchto náročných klientov. V týchto budovách sa myslí na najmenšie detaily aj po technologickej stránke.
Poznámka:
V prieskumoch developeri napríklad zistili, že zamestnanci, ktorí pracovali v priestoroch, kde mali park a výhľad na zeleň, strávili na PN-ke v priemere 57 hodín ročne. Na druhej strane, ľudia, ktorí túto možnosť nemali, strávili na PN-ke v priemere až 68 hodín ročne.
Myslí sa tu aj na faktory, ako je obtekanie vetra okolo budov (aby nevznikali vzdušné víry), tvar, orientácia, svetelnosť (aby v každej kancelárii bol v priebehu dňa zabezpečený dostatočný prísun denného svetla), čerstvý vzduch.
Iné členenie kancelárskych budov:
- bunkový systém
- open space kancelárie
Bunkový systém nájdeme hlavne v C- čkových budovách. Ide o staršie administratívne budovy, ktoré často vznikli z bývalých študentských internátov využívaných pred rokom 1990. Tieto pôvodne neboli určené na tento typ užívania.
Modernejšie business centrá, ktoré boli na tento účel už vopred navrhnuté, sú v kategórii „open space“. Tento typ je veľmi obľúbený, keďže je variabilný. S priestorom sa dá ľubovoľne pracovať podľa požiadaviek klienta. Klient si môže zvoliť „fit out“ na mieru, či už chce otvorený priestor, bunky, alebo kombináciu oboch.
3. Sklady
Sklady rozdeľujeme na:
- chladené/mraziarenské sklady
- nevykurované sklady
- vykurované sklady
Chladené (mraziarenské) sklady sú využívané najmä v potravinárskom alebo farmaceutickom odvetví, kde musí byť tovar neustále udržiavaný pri určitej teplote.
Nevykurované sklady využívajú firmy s rôznym zameraním na tovar, ktorý nie je náročný, a ktorý nepodlieha znehodnoteniu ani pri nízkych vonkajších teplotách. Ako príklad môžeme uviesť stavebný materiál.
Vykurované sklady majú široké spektrum využitia. Využívajú sa na tovar, ktorý podlieha znehodnoteniu, a teplota v sklade nemôže klesnúť pod určitú teplotu.
Ďalšie členenie je podobné, ako pri kanceláriách:
- A- čkové
- B- čkové
- C- čkové
4. Obchodné priestory
Štvrtý typ sú obchodné priestory, tzv. retail. Máme na mysli obchodné centrá. Tieto môžu byť ako
- pasáž, kde zvonku je vchod do každého obchodného priestoru zvlášť
- átriové typy
V obchodných pasážach sa nachádzajú hlavne priestory na obchodné prevádzky.
V átriových je komplexnejšie vybavenie. Nájdeme tam rôzne typy obchodných prevádzok, ako sú reštaurácie, kaviarne, banky, lekárne, kiná, obchody s potravinami.
Tento sektor je určený úzkej skupine investorov, nakoľko ide o investície v objeme rádovo niekoľkých miliónov EUR.
Peter Zakuťanský, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
