Autor: Mgr. Andrea Sýkorová, RSc., absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 30.9.2020
Jeden z mojich klientov sa na mňa obrátil s otázkou, či by som pomohla jeho známej s predajom polovice rodinného domu. Keďže žiadny obchodný prípad neodmietam vopred, “zahryzla” som sa aj do tohto.
V rámci prípravy na stretnutie s klientkou som z listov vlastníctva (4) a katastrálnej mapy zistila:
1. rodinný dom: 3 spoluvlastníci (spoluvlastnícke podiely: 1/2, 1/4, 1/4);
2. pozemok pod domom: 2 spoluvlastníci (spoluvlastnícke podiely: 1/2, 1/2);
3. pozemky za domom v jednom funkčnom celku: 2 parcely – 1 vlastník + 2 parcely – 2 vlastníci (spoluvlastnícke podiely1/2 a1/2):
Z obhliadky na mieste a z rozhovoru s klientkou som zistila:
1. spoluvlastníci nemajú záujem o odkúpenie podielu klientky;
2. spoluvlastníci sú vo vzdialenejšom rodinnom vzťahu, spoluvlastnícke podiely sa predeďovali;
3. dispozíciu domu (symetria, 2 vchody, 2 schodištia), spoločný dvor:
Požiadať o osobné stretnutie aj spoluvlastníkov nehnuteľností sa ukázalo ako dobrý nápad, nakoľko jedna zo spoluvlastníčok vedela odpovedať na moje otázky o histórii domu. Zistila som:
1. dom stavali v 70-tych rokoch dvaja bratia;
2. od kolaudácie až do súčasnosti v dome bývali vždy dve rodiny;
3. spoluvlastníčka má k dispozícii pôvodný projekt domu aj povolenie na užívanie stavby z roku 1974;
Preštudovaním vyžiadaných podkladov som sa dozvedela, že dom bol naprojektovaný ako dvojdom, ale skolaudovaný ako rodinný dom jednobytový.
Na miestnom stavebnom úrade mi nevedeli (a ani neboli ochotní) dať odpoveď na otázku, prečo. Na ochotnú a fundovanú pracovníčku som natrafila na odbore výstavby okresného úradu. Na základe potvrdenia informácie, že stavba bola zrealizovaná podľa predloženého projektu, potvrdila moju domnienku, že sa zo stavebno – technického hľadiska jedná o dvojdom (vertikálne usporiadaný) a bez vynakladania prostriedkov na ďalšie stavebné úpravy môžu vlastníci požiadať o pridelenie samostatného súpisného čísla na jednu polovicu stavby.
ǀ Ak potrebujete vyriešiť právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
Vlastníkom som vysvetlila situáciu s chybou pri kolaudácii. Pôvodní vlastníci (stavebníci) si ju nevšimli alebo sa z nejakého dôvodu rozhodli, že ju riešiť nebudú. Navrhla som im, aby požiadali o pridelenie samostatného súpisného čísla na polovicu domu. Zároveň som im však navrhla, aby sme geometrickým plánom usporiadali pozemky pod domom a priliehajúce parcely.
Usporiadaním pozemkov sme dosiahli:
1. oddelenie pozemkov pod jednotlivými časťami domu;
2. každá časť domu má zabezpečený vlastný prístup z verejnej komunikácie;
3. každá časť domu má zabezpečený prístup na parcely za domom;
4. po pridelení samostatného súpisného čísla bude časť domu predajná;
5. predávanú časť domu bude možné použiť ako predmet záložného práva pri financovaní jej kúpy prostredníctvom hypotekárneho úveru.
Nový stav pozemkov podľa geometrického plánu:
Ako je zrejmé z mapy, z pôvodných troch vlastníkov nehnuteľností zostali dvaja, nakoľko na základe vzájomnej dohody jedna zo spoluvlastníčok previedla darovacou zmluvou svoje podiely na rodinnom dome a pozemku za domom na druhú spoluvlastníčku. Darovacia zmluva bola vložená do katastra po vypracovaní geometrického plánu a pred jeho vložením do katastra. Nespôsobilo to však problémy, nakoľko geometrický plán nerieši vlastnícke vzťahy, ale usporiadanie (v tomto prípade podlomenie) parciel. Druh pozemku sa nemenil, takže nebolo potrebné v súvislosti s geometrickým plánom vykonať ďalšie kroky.
Následne som s klientkou navštívila miestny stavebný úrad, kde nás rovnaká pracovníčka ako pri prvej návšteve opäť bez nahliadnutia do podkladov informovala, že rozdelenie stavby na dve súpisné čísla nie je možné. Na argument, že na okresnom úrade som dostala informáciu, že tomuto kroku nič nebráni, reagovala, že ju okresný úrad nezaujíma. Dodala ešte, že so mnou sa vôbec nemá o čom baviť, lebo nie som vlastníkom predmetných nehnuteľností.
Napriek tomu som klientke poradila, aby podala žiadosť o rozdelenie rodinného domu na dve súpisné čísla, čo aj urobila. Po približne mesiaci od podania žiadosti ma klientka informovala, že pracovníčka vykonala miestne šetrenie spojené s obhliadkou nehnuteľností. Po ďalších 3 týždňoch klientka dostala písomné vyjadrenie, že stavebný úrad súhlasí s rozdelením domu na 2 bytové jednotky.
Úrad vydal odlišné stanovisko od podanej žiadosti, čo nijako nezdôvodnil. V žiadosti klientka žiadala o rozdelenie rodinného domu (postaveného podľa projektu na dvojdom) na dve samostatné súpisné čísla, čo by prakticky rozdelilo nehnuteľnosť na dva samostatné rodinné domy a každý z nich by mohol ďalej „žiť svojím životom“. Stavebný úrad však rozhodol o rozdelení rodinného domu na dve bytové jednotky, čo spôsobilo, že v dome vznikli okrem 2 samostatných bytových jednotiek aj spoločné časti rodinného domu, ktoré sa stali predmetom podielového spoluvlastníctva a teda pri ich údržbe, oprave a úprave bude vždy nutná dohoda a spolufinancovanie spoluvlastníkov.
Takéto rozdelenie domu síce umožňuje samostatný predaj bytových jednotiek (a k nim prináležiaceho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu). Znižuje však trhovú cenu a komplikuje predaj do budúcnosti. Navrhla som klientke, že jej pripravím odvolanie voči rozhodnutiu stavebného úradu. Tá však bola jednaním pracovníčky taká znechutená, že odmietla ďalej konať. Požiadala ma, aby som proces rozdelenia domu dotiahla v zmysle rozhodnutia.
Na rozdelenie rodinného domu na 2 bytové jednotky sme dali súdnemu znalcovi v odvetví pozemné staviteľstvo a odhad hodnoty nehnuteľností vypracovať odborný posudok, ktorý stanovil spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu takto:
Po rozdelení domu na 2 bytové jednotky a rozdelení pozemkov geometrickým plánom sme pristúpili k úprave vlastníckych práv. Spoluvlastníkom som vypracovala Dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva (bez vzájomného finančného vyrovnania, formou rozdelenia domu a pozemkov), ktorú sme po osvedčení podpisov oboch spoluvlastníkov spolu s geometrickým plánom a rozhodnutím stavebného úradu o rozdelení domu na 2 bytové jednotky vložili do katastra. Kataster na základe predmetného návrhu bez problémov povolil vklad vlastníckeho práva k novovzniknutým nehnuteľnostiam.
Medzitým sme našli záujemcu o kúpu bytu č. 1 a súvisiacich pozemkov. Dali sme vypracovať znalecký posudok na byt č. 1 (vrátane spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu) a predmetné pozemky v zmysle kúpnej zmluvy, ktorú som predávajúcej pripravila.
Financovanie kúpy nehnuteľností a rekonštrukcie bytu som riešila kupujúcej kombináciou dvoch úverov poskytnutých komerčnou bankou takto.
Kúpna cena:
1. 10% vlastné zdroje kupujúcej
2. 80% úver na bývanie
3. 10% zvýhodnený spotrebný úver k úveru na bývanie
Rekonštrukcia – vlastné zdroje kupujúcej.
Po schválení úverov som pripravila kupujúcej niekoľko ponúk na poistenie, nakoľko uzatvorenie poistenia nehnuteľnosti proti živelným rizikám je podmienkou pre načerpanie úveru. Vybrala si kombináciu poistení: nehnuteľnosť (byt) + domácnosť (hnuteľné veci, tvoriace zariadenie domácnosti) + zodpovednosť za škodu (z vlastníctva nehnuteľnosti a z prevádzky domácnosti).
Podpis kúpnej zmluvy, úverových zmlúv, záložnej zmluvy, potvrdenie vinkulácie poistného plnenia v prospech banky, načerpanie spotrebného úveru a úhradu 1. časti kúpnej ceny sme zrealizovali v jednom termíne. Obe strany (predávajúca aj kupujúca) to ocenili kvôli urýchleniu zavŕšenia predajného procesu, ale aj kvôli komfortu pri vybavovaní.
Po prijatí návrhu na vklad záložného práva katastrom bol úver na bývanie načerpaný. Po úhrade 2. časti kúpnej ceny bankou som podala návrh na vklad vlastníckeho práva na kataster. Po protokolárnom odovzdaní prevádzaných nehnuteľností som predávajúcej a kupujúcej pomohla s prehlásením energií a prihlásením sa kupujúcej na koncesionárske poplatky. Po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva som každý pondelok skontrolovala na katasterportáli priebeh konania, aby som včas podchytila prípadné prerušenie konania.
Pred pár dňami kataster bez problémov vklad povolil, o čom ma následne informovali nezávisle na sebe aj predávajúca, aj kupujúca. Kupujúca sa priebežne so mnou delí aj o svoju radosť z postupujúcej rekonštrukcie. V januári pripravím kupujúcej daňové priznanie k dani z nehnuteľností a dohliadnem, aby ho podala v zákonnom termíne.
Celý proces trval viac ako rok. Aj keď na otázku z nadpisu by väčšina ľudí prvoplánovo odpovedala: „nie“, nakoniec sa predaj uskutočnil.
Vďaka čomu sa podarilo zrealizovať predaj „1/2“ rodinného domu?
1. žiadny obchodný prípad nezamietam vopred, neľutujem čas na stretnutie s klientom;
2. na stretnutie sa pripravím (čo najviac informácií z dostupných zdrojov);
3. stretnutie riadim otázkami (zaujímajú ma aj detaily, efektívne počúvam);
4. pracujem v atmosfére vzájomnej dôvery (komunikujem a budujem vzťah s predávajúcim
5. aj s kupujúcim);
6. poskytujem komplexné služby – od prieskumu trhu, cez predaj, zmluvy, financovanie, až po poistenie, pomáham klientovi v komunikácii s geodetom, znalcom, úradmi, katastrom, atď. (klienti sa vracajú a poskytujú referencie ďalším);
7. neľutujem čas ani peniaze na neustále vzdelávanie sa (odborný aj osobnostný rast);
8. nevzdávam sa, vždy mám v zálohe plán B (C, D).
Mgr. Andrea Sýkorová, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
