Slováci žijúci v zahraničí a prečo investovať do kúpy svojho domova aj na Slovensku

RSc.Pre kupujúcich, Pre predávajúcich, Pre realitných profesionálov, RSc.

Autor: Miroslav Drnda, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 12. 7. 2017

Podľa rôznych internetových štatistík je počet Slovákov žijúcich a pracujúcich v zahraničí takmer 300 000. [1]

Tento počet sa zvyšuje, alebo znižuje aktuálne kvôli Brexitu a situácii v Európskej únii, ale aj záujmu mladých v zahraničí študovať a následne pracovať. Koľko Slovákov pracuje napríklad vo Veľkej Británii nie je jednoznačne podchytené . Odhaduje sa však, že je ich medzi 60 až 90 tisíc. [2]

Týždenník Trend uverejnil prieskum neziskovej organizácie LEAF medzi Slovákmi pracujúcimi, študujúcimi alebo podnikajúcimi v zahraničí, aké sú ich dôvody odchodu, pohľad na aktuálne Slovensko, a to či sa ešte vrátia domov. [3]

Domov sa chce vrátiť len jeden zo štyroch opýtaných Slovákov žijúcich v zahraničí.

Podľa portálu www.finance.gov.sk Slovensko čelí nielen odlivu mozgov, ale aj demografickej kríze. [4]

Máme sa začať báť, že nebudeme mať komu a čo predávať? Alebo práve naopak?

Status klienta pracujúceho v zahraničí očami bankových domov a mňa ako finančného sprostredkovateľa a realitného makléra

Väčšina slovenských bánk akceptuje príjem žiadateľa o úver z krajín EHP, ak je vyplácaný v Eurách a ideálne je poukazovaný na účet v slovenskej alebo zahraničnej banke. Okrem toho je potrebné, aby pracovná zmluva nebola sezónneho charakteru a trvala minimálne 6, niekde až 13 mesiacov.

Stále sa však nájdu aj banky, ktoré akceptujú príjem z exotickejších krajín mimo EÚ, ako sú napríklad Austrália, Kanada, USA, Spojené Arabské Emiráty, či dokonca z Ruskej federácie.

K dokladovaniu zamestnaneckého pomeru bankám spravidla postačuje, ak je pracovná zmluva v anglickom, nemeckom alebo českom jazyku. Pracovné zmluvy v inom jazyku je potrebné úradne preložiť.

Dodatočné doklady, ktoré si banky môžu k posúdeniu žiadosti o úver vyžiadať sú: výplatné pásky, výpis z úverového registra danej krajiny, pracovné povolenie, ak je potrebné a potvrdenie o príjme na tlačive konkrétnej banky.

Samozrejme, finančné inštitúcie sú kreatívne a ak sa im nepodarí emailom alebo telefonicky spojiť so zamestnávateľom žiadateľa o úver, buď úver zamietnu alebo si vyžiadajú dodatočnú dokumentáciu, čo je už individuálne.

Aj keď sa to zdá na prvý pohľad náročné na prípravu a kompletizáciu potrebných dokumentov, väčšina týchto záujemcov má z pohľadu bánk výbornú bonitu.

Spravidla disponujú vyššou hotovosťou alebo časťou vlastných zdrojov, ale nie je raritou, že niektorí klienti pracujúci v zahraničí chcú z banky 80 – 90 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti a v kombinácii s doplnkovým úverom aj 100%.

Takýto klient sa tak podľa mňa stáva ideálnym záujemcom o nami ponúkanú nehnuteľnosť.

Motivácia kúpiť

Situácia prečo by mal klient žijúci v zahraničí kupovať nehnuteľnosť na Slovensku je často rozdielna až kuriózna.

Nebudem sa rozpisovať o potrebe klienta vlastniť byt v centre Žiliny, či iného mesta pre účely občasného stretnutia s priateľkou počas pracovných ciest na Slovensko alebo o synovi, ktorý spláca byt mame, kým on pracuje v Írsku odkiaľ sa už neplánuje vrátiť, aj keď ona dúfa, že keď už tu má byt tak príde späť.

Skôr ma zaujímajú dôvody, o ktorých veľa ľudí ani netuší, že existujú. Možnosti ako kúpou nehnuteľnosti získať viac ako len nehnuteľnosť samú sa rozšírili aj tým, že Slovensko je už plnohodnotným členom Európskej únie.

Postupne sa ku mne všetky zaujímavosti dostávajú podľa krajín, kde pracujú moji klienti, spomeniem aspoň dva príklady: klientka pani Libuša z Nórska a pani Danka z Austrálie.

Nórsko

Pani Libuša pracuje štvrtý rok v Nórsku. Začínala ako recepčná a po roku absolvovania autoškoly v Nórsku sa z nej stala vodička autobusu mestskej dopravy v Oslo, jej motivácia prečo kúpiť, bola okrem iného aj daňová úľava.

Nórsko patrí ku krajinám s progresívnou daňou z príjmu. Čím viac zarobíte, tým viac platíte.

V daňovom priznaní sa oplatí priznať nehnuteľnosť na Slovensku. Úroky z hypotéky zaplatené na Slovensku je možné, za určitých podmienok, odpočítať zo základu dane splatnej v Nórsku.

Nehnuteľnosť na Slovensku musela kúpiť najneskôr do ukončenia štvrtého roku od začatia jej pracovného pobytu v Nórsku a rozhodla sa pre hypotéku.

Nasledujúci rok po nadobudnutí, najneskôr do 30. apríla predložila daňovému úradu doklady preukazujúce že:

Absolvovala minimálne 8 ciest na Slovensko, kde vlastní nehnuteľnosť,v ktorej má trvalý pobyt
Doložila minimálne dva doklady o nákladoch súvisiacich s nehnuteľnosťou, napríklad: úhradu poplatku za odpad, faktúry za elektrinu a plyn
Výpis z úverového účtu k hypotéke z banky o zaplatených úrokoch za predchádzajúci rok

Následne jej daňový úrad do konca októbra toho roka schváli, alebo neschváli status daňovníka cestovateľa tzv.‘’commuter’’ [5]

Po schválení jej vrátia 10 až 30 % zaplatených úrokov z hypotéky, ktorú platí na Slovensku. [6] Úver sa jej samozrejme spláca aj vďaka tomu, že dom prenajíma.

Takto získané prostriedky však používa skôr ako vreckové na cestovanie za rodinou domov.

Austrália

Klientka Danka v Austrálii, Sydney, žije už 16 rokov. Po príchode do Sydney bola na študentských vízach a neuvažovala o Austrálii ako trvalom bydlisku. Vždy bola rozhodnutá sa vrátiť na Slovensko, ale to sa zmenilo, keď v roku 2010 získala prisťahovalecké víza do Austrálie “Permanet Resident”. Vďaka týmto vízam získala mnohé privilégiá a výhody takmer ako Austrálsky občan, s možnosťou získať občianstvo.

Keďže momentálna ekonomická situácia, hlavne ohľadom nehnuteľností v Sydney, je veľmi komplikovaná, rozhodla sa investovať do nehnuteľnosti na Slovensku. A to najmä z dôvodov použiť nehnuteľnosť ako investíciu do budúcnosti a tiež ako asistenciu pre daňové úľavy.

Podľa ATO [7], Danka môže zahrnúť príjmy z prenájmu zo zámorských nehnuteľností vo svojom austrálskom daňovom priznaní. Tento príjem predstavuje celú sumu nájomného a súvisiacich platieb, ktoré získa alebo má nárok na to, keď si prenajme svoj majetok. Nezáleží na tom, či je zaplatený ňou alebo jej agentom (ak prenajíma cez realitnú kanceláriu). Výnosy z prenájmu zahŕňajú akékoľvek sumy, ktoré dostane v súvislosti s prenájmom nehnuteľností. Ak dostane súvisiace platby vo forme tovarov a služieb, bude musieť nechať vypracovať odhad ich peňažnej hodnoty pre austrálske daňové priznanie.

Ak by však zaplatila daň na Slovensku, môže si vo svojom austrálskom daňovom priznaní požiadať o započítanie zahraničnej dane z príjmov. Vo všeobecnosti si môže nárokovať okamžitý odpočet (teda proti príjmu bežného roka) na jej výdavky súvisiace so správou a údržbou nehnuteľnosti vrátane úrokov z úverov. Ak je majetok negatívne ovplyvnený, môže odpočítať celú sumu výdavkov na prenájom proti nájomným a iným príjmom, ako sú mzdy a príjmy z podnikania. Ak chce požiadať o odpočítanie výdavkov, majetok musí zahŕňať prenajímaný byt alebo byt k dispozícii na prenájom – napríklad inzerovaný na prenájom.

Náklady, za ktoré môže mať nárok na okamžitý odpočet, zahŕňajú:

Reklama pre nájomníkov
Správcovské poplatky
Daň z pozemkov
Úrokové náklady
Poplatky realitného makléra a provízie
Modernizáciu a údržbu
Niektoré právne náklady

Nemôže si nárokovať celkové náklady na opravy a údržbu v roku, v ktorom ich zaplatila, ak sa priamo nevzťahujú na opotrebovanie alebo iné škody, ku ktorým dôjde v dôsledku prenájmu majetku. Ide o kapitálové výdavky, ktoré môže nárokovať počas niekoľkých rokov, pretože kapitál pracuje na zrážkach alebo odpočtoch z dôvodu poklesu hodnoty.

Ako rezident v Austrálii a vlastníčka nehnuteľnosti v zahraničí, môže cestovať za účelom prehliadky nehnuteľnosti, vyzdvihnutia nájomného alebo na účely údržby nehnuteľnosti. Cestovanie vykonávané na prehliadku nehnuteľnosti, na vyzdvihnutie nájomného alebo na údržbu si môže rovnako zahrnúť ako odpočet vo svojom daňovom priznaní. Ak však hlavným účelom cesty je dovolenka, nemôže si nárokovať náklady na to, aby sa tam dostala – môže požiadať len o miestne výdavky, ktoré priamo súvisia s prehliadkou majetku, ako napríklad cestovné taxíkov a časť nákladov na ubytovanie.

K uvedenej problematike v Austrálii samozrejme vždy odporúčam klientom využiť služby licencovaného daňového poradcu. [8] Dôležité je, aby klienti o tejto možnosti vôbec vedeli.

Agent kupujúceho

Podľa môjho názoru neexistuje lepšia možnosť vyskúšať si úlohu agenta kupujúceho, ako práve pri klientovi zo zahraničia, či už bude Slovák alebo cudzinec.

Vo Veľkej Británii má až 63 percent kupujúcich svojho realitného poradcu. [9] Takže ak správne predpokladám, väčšina Slovákov pracujúcich v zahraničí má už skúsenosť s agentom kupujúceho. Buď sa s ním stretli pri hľadaní štartovacieho prenájmu, keď mali problém s chýbajúcimi referenciami, ako sa to stalo nám v Austrálii, alebo už kupovali vlastné bývanie v zahraničí. Preto verím, že bez problémov budú takéto služby od Vás požadovať a ochotne za ne zaplatia.

A nie len to, ak máte ich dôveru a ste nabitý vedomosťami nie len z lokálneho trhu, môžete zároveň klientovi ponúknuť aj informáciu ako získa daňovú úľavu, o ktorej možno nevie a na koho sa má obrátiť.

Máte priestor pre ďalší Cross – sell: začínajúc finančným sprostredkovaním úveru pre vybranú nehnuteľnosť, sprostredkovaním vizualizácie budúcej modernizácie a jej manažovanie, interiérový dizajn, homestaging a v neposlednom rade sprostredkovanie prenájmu nadobudnutej nehnuteľnosti cez partnerskú realitnú kanceláriu.

Slováci chcú svoje bývanie vlastniť

Dokončiť školu, nájsť si dobrú prácu, cestovať a po čase si kúpiť vlastný dom. Toto je sen mnohých mladých ľudí. Niekto si založí rodinu, iný nie, aj takto sa dajú charakterizovať ciele väčšiny Slovákov. U tých žijúcich v zahraničí, by som pridal túžbu mať sa kam vrátiť, myslím tým do vlastného, aj keď „MAMA hotel“ má svoje nesporné výhody.

Sám si na tento pocit spomínam, keď som žil a pracoval s manželkou v Austrálii. Jeden z dôvodov nášho návratu bolo aj to, že sme chceli v našom rodisku niečo vlastniť a mať tu svoj domov. Teraz keď ho už máme, a v neposlednom rade nás práca na Slovensku uživí, tak v nás ostala iba túžba cestovať.

Mojou otázkou je prečo nepomôcť Slovákom v zahraničí cítiť sa ďaleko od domova lepšie, nech si užijú ten pocit mať sa kam vrátiť. Rodina časom žiaľ pominie, priatelia s odstupom času tiež. Mať však v centre svojho rodného mesta, sídliska malý bytík, bungalov vo svojej dedine alebo hoci aj chatku pod lesom, to je ako semienko stromu zasadené pre naše deti. Miesto, kde ak nie už my, ale oni keď vyrastú sa možno vrátia a pozbierajú plody našej investície. Potom aj vďaka nám bude v blízkej budúcnosti Slovensko miesto pre život z ktorého sa neodchádza …

Miroslav Drnda, RSc., realitný poradca
AGENT.SK
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.