Autor: Nikola Špaňúrová, RSc., absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 7. 4. 2019
Ako funguje realitný trh v zahraničí? V čom sa líši v porovnaní so Slovenskom? Pozrime sa na Južné Tirolsko, ktoré je súčasťou Talianska.
Oficiálny názov tohto územia je Alto Adige. Je to taliansky názov, nakoľko je súčasťou severného Talianska. U nás je viac známy pôvodný nemecký názov, Južné Tirolsko. Nejde o Tirolsko, ktoré je súčasťou Rakúska.
Napriek tomu, že sme už za hranicami Talianska, prevažuje tu nemecký jazyk.
Názov realitnej kancelárie
Dobrý názov je jedna z kľúčových vecí pri zakladaní realitnej kancelárie.
Na Slovensku väčšina kancelárií používa v názve „real“, „reality“, alebo sa sústredí na vytvorenie názvu, ktorý bude mať „zvučné“ meno kvôli odlíšeniu a originalite.
V Južnom Tirolsku je to inak. Nájdete síce aj franšízu (hlavne vo veľkých mestách), no realitné kancelárie majú zväčša názov, ktorý síce znie „zvučne“ nemecky, ale najčastejšie ide o priezvisko majiteľa.
Väčšinou ich cieľom nie je expandovať, ale byť silný lokálne, t.j. vytvoriť si dobré meno v konkrétnom regióne. Niektoré priezviská sú na trhu desiatky rokov. V rodinnom podnikaní pokračujú aj potomkovia.
Pre klientov je to dobré znamenie. Vedia, s kým spolupracujú. Vzbudzuje to medzi oboma stranami vzájomnú dôveru. Okrem toho klienti vedia, že aj takto podporujú vlastný región. Pocit spolupatričnosti a solidarity je tu veľmi silný.
Na Slovensku sa vyskytujú mená majiteľov v názvoch realitných kancelárií veľmi ojedinele.
Otvorenie realitnej kancelárie
Na otvorenie realitnej kancelárie na Slovensku je potrebné živnostenské oprávnenie, ktoré patrí medzi viazané živnosti. Odborne sa nazýva „sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)“. Je to viazaná živnosť.
Okrem podmienky plnoletosti a spôsobilosti na právne úkony, čo sú základné podmienky pre prevádzkovanie živnosti ako takej, je potrebné splniť aj jednu z nasledovných dvoch podmienok:
a) osoba s vysokoškolským vzdelaním v odbore ekonomického, právnického, stavebného, alebo architektonického smeru.
b) osoba so stredoškolským vzdelaním (s maturitou) a 5 ročnú prax v danom odbore.
Podmienka na otvorenie realitnej kancelárie v Taliansku:
a) osoba s vysokoškolským vzdelaním a školenie realitného makléra s odbornou skúškou a zápisom do registra realitných agentov.
b) osoba minimálne s maturitou a s 2 ročnou praxou v danom odbore, ako aj školenie realitného makléra s odbornou skúškou a zápisom v registri realitných agentov.
Realitný maklér
V Južnom Tirolsku realitnú činnosť vykonáva realitná kancelária, ktorá vstupuje do zmluvných vzťahov s klientmi. Maklér pracujúci v nej musí mať skončenú školu minimálne s maturitou a kurz realitného makléra, ktorý trvá približne 4 mesiace s intenzitou výučby 2 až 3 krát do týždňa. Kurz je ukončený skúškou a zápisom do registra maklérov.
Na Slovensku realitnú činnosť tiež vykonáva realitná kancelária, ktorá vstupuje do zmluvných vzťahov s klientmi (t.j. so záujemcami o kúpu, predaj a prenájom nehnuteľností). Maklér je len akýmsi „subdodávateľom“ súvisiacich činností. Zabezpečuje pre realitnú kanceláriu dokumenty, vykonáva administratívu, marketing, obhliadky nehnuteľností a podobne. Realitný maklér nemá teda v predmete činnosti realitnú činnosť (ako „viazanú živnosť“). Stačí mu len „voľná živnosť“, napr. „sprostredkovateľské služby.
U nás je rozdiel v tom, že maklér nemusí mať vôbec žiadny realitný kurz. Zaučený je niekedy len interne v rámci realitnej kancelárie, aby bol následne „hodený“ do práce. Často sa stáva, že nemá skoro žiadne potrebné vzdelanie.
Služby realitnej kancelárie pri kúpe a predaji nehnuteľnosti
Služby realitnej kancelárie a realitného makléra poskytované v rámci provízie na Slovensku pri kúpe nehnuteľností zahŕňajú nábor, fotografovanie, opis nehnuteľnosti, ocenenie, obhliadky, vytvorenie rezervačných a sprostredkovateľských zmlúv, overovanie podpisov na zmluve u notára, vybavenie katastra a zaplatenie poplatkov, odovzdanie nehnuteľnosti s protokolom, ale aj niektoré služby spojené s vybavovaním úveru kupujúceho.
Pokiaľ ide o daň z predaja nehnuteľnosti, na Slovensku je predávajúci od nej oslobodený, ak je vlastníkom nehnuteľnosti po dobu dlhšiu ako päť rokov. Platí to však iba pre fyzické osoby.
V ostatných prípadoch je predávajúci povinný pri predaji zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti, a to vo výške 19 % alebo 25 % z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol.
V Južnom Tirolsku je služieb poskytovaných realitným maklérom menej. Pri kúpe nehnuteľnosti klient podpíše a zaplatí realitnej kancelárii províziu. Ďalej je nasmerovaný na notára, ktorého zaplatia kupujúci zvlášť (mimo kúpnej ceny a provízií), a nie v malých sumách.
Po nahliadnutí do dvoch obchodov Slovákov pri kúpe nehnuteľností zaplatili notárovi poplatky spolu vo výške 5 – 6 tis. eur za každý. Suma však obsahovala v oboch prípadoch aj daň z kúpy nehnuteľnosti.
Notár vyhotovuje kúpne zmluvy, overuje osoby a podpisy, zapíše nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností, archivuje, overuje platby a inkasuje od klientov dane.
Výška dane v Taliansku sa vypočítava nasledovne.
Keď fyzická osoba kupuje prvú nehnuteľnosť od právnickej osoby, t.j. novostavbu (je teda prvý majiteľ), zaplatí daň z kúpnej ceny nehnuteľnosti vo výške 4 %.
Keď fyzická osoba kupuje prvú nehnuteľnosť od fyzickej osoby zaplatí daň z kúpnej ceny nehnuteľnosti vo výške 2 %.
Keď fyzická osoba kupuje druhú nehnuteľnosť od právnickej osoby (pôjde teda o druhú nehnuteľnosť, ktorú bude mať vo vlastníctve), u notára zaplatí daň z kúpnej ceny nehnuteľnosti vo výške 10 %.
Keď fyzická osoba kupuje druhú nehnuteľnosť od fyzickej osoby, zaplatí daň z kúpnej ceny nehnuteľnosti vo výške 9 %.
Keď kupujúci podpíše zmluvy u notára a zaplatí poplatok, môže majiteľovi nehnuteľnosti dať „šek“ do rúk, ASSEGNO CIRCOLARE (niečo ako hotovosť).
Kupujúci vopred prevedú peniaze na tento „šek“ v banke. Banka im vystaví ASSEGNO CIRCOLARE, kde je napísané presné meno klienta, ktorý si môže peniaze prebrať v banke.
Výhoda „šeku“ je, že hneď po podpise kúpnych zmlúv drží predávajúci „peniaze“ v ruke. Notár samozrejme overí, či peniaze naozaj odišli na tento „šek“.
Slovenskí klienti kupujúci nehnuteľnosť v tejto lokalite potvrdili výhody tejto platby aj v tom, že tam nie sú niektoré materské banky prepojené s pobočkami, ako je to u nás.
Ak si na Slovensku otvoríte účet v ktorejkoľvek banke, napríklad v Bratislave, v Košiciach viete na pobočke urobiť prevod.
V Južnom Tirolsku mali Slováci skúsenosť, že v XXX banke nemohli urobiť prevod ani osobný výber v inej pobočke, ako mali vytvorený účet. Išlo pritom o tú istú banku, a účet bol vytvorený v Taliansku. Preto sa rozhodli riešiť kúpu nehnuteľností cez „šek“ – ASSEGNO CIRCOLARE.
Provízia realitnej kancelárie
Výška provízie v Južnom Tirolsku sa zdanlivo nelíši od tej slovenskej. Pohybuje sa v rozmedzí 2 až 3 percent z ceny predávanej nehnuteľnosti.
V Južnom Tirolsku však províziu zväčša platia obe zmluvné strany, teda predávajúci, aj kupujúci. Znamená to, že spolu je to 4 až 6 percent.
Na Slovensku sa účtuje jedna provízia. Platí ju iba jedna zmluvná strana, väčšinou predávajúci, a to z ceny predávanej nehnuteľnosti (2 až 3 percentá). Vtedy si ju už maklér nepýta zvlášť od kupujúceho, aj keď v pomáha zrealizovať obchod aj jemu.
V prípade, keď predávajúci odmieta zaplatiť províziu, maklér (realitná kancelária) navýši predajnú cenu o túto sumu. Výsledkom je, že províziu zaplatí kupujúci. Maklér pritom počas obchodu vykonáva služby aj pre predávajúceho, ktorý mu províziu odmietol zaplatiť.
Realitné kancelárie na Slovensku medzi sebou neradi spolupracujú, aby sa nemuseli deliť o províziu.
Nakoľko v Južnom Tirolsku províziu platia obe zmluvné strany, je spolupráca medzi realitnými kanceláriami lepšia.
Prenájom nehnuteľnosti
Na Slovensku sa pri rezidenčných nehnuteľnostiach doba prenájmu podpisuje zväčša na dobu neurčitú. Ak je to na dobu určitú, tak majú obe strany dohodnutú možnú výpovednú lehotu v zmluve.
V prípade prenájmu sa účtujú poplatky za energie samostatne, alebo sú v rámci ceny za prenájom.
Postupne sa však začína prechádzať na prepisovanie energií na nájomcov, ktorí si ich platia sami. V tomto prípade sú prenajímatelia chránení voči prípadným nedoplatkom, ktoré môžu vzniknúť prenájmom nehnuteľnosti.
V Južnom Tirolsku nepoznajú dobu neurčitú. Nájomné zmluvy sú vždy na dobu určitú.
Minimálna lehota je 6 až 8 mesiacov (übergangszeitraum, t.j. prechodné obdobie). Takéto zmluvy sú skôr pre študentov.
Najčastejšie sa nájomná zmluva podpisuje na obdobie 3 roky + 2 roky opcia na zmluvu o predĺžení.
Maximálna doba zmluvy na dobu určitú je (4 roky +4 roky) Štyri roky pri podpise nájomnej zmluvy a po skočení je možnosť podpísať predĺženie na ďalšie 4 roky.
Keď uplynie táto lehota, musí sa urobiť úplne nová zmluva, kde sa opäť zaplatí kolok, t.j. registračný poplatok za prenájom. Zmluva sa môže len aktualizovať, znovu sa však platí kolok (registračný poplatok).
Provízia za sprostredkovanie nájomného je opäť platená realitnej kancelárii dvakrát, t.j. od prenajímateľa, ako aj od nájomcu.
Pre nájomcu sú prvotné náklady na prenájom vyššie.
Okrem depozitu vo výške trojmesačného nájmu platí vopred nájomné za prvý mesiac a províziu pre realitnú kanceláriu (vo výške jednomesačného nájmu).
V Južnom Tirolsku sa energie, ale aj internet, prepisujú priamo na nájomcu. Poplatok za prepis elektriny je vo výške približne 100 eur. Ten je splatný tak v prípade prenájmu, ako aj pri predaji nehnuteľnosti.
Záver
Hoci v jednotlivých európskych krajinách je realitný trh, ako aj spôsob práce realitných kancelárii v mnohom rovnaký, každý štát má aj svoje špecifiká. Nielen to, odlišnosti sú aj v rámci konkrétnej krajiny.
Platí to aj o Taliansku. Isté legislatívne rámce a normy platia celoštátne. Ako sme videli, stretávame sa aj so špecifikami v jednotlivých regiónoch.
V rozhovoroch s nemenovanými realitnými kanceláriami v Južnom Tirolsku sme navzájom prišli na mnoho zaujímavostí. To, čo sa nám zdá byť samozrejmé, pre nich nie je. A naopak. To, čo sa im zdá byť samozrejmé, nám tak nepripadá.
Nikola Špaňúrová, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
