Realitný trh je neodmysliteľne spojený s finančnými produktmi, ktoré ponúkajú banky a ďalšie finančné inštitúcie oprávnené poskytovať úvery. Najčastejším spôsobom financovania kúpy nehnuteľnosti je totiž čerpanie hypotekárneho alebo iného úveru.
Zmeny, ktoré nedávno schválila národná rada sa dotknú práve hypotekárnych úverov. Poslanci Národnej rady SR po vetovaní prezidenta znovu schválili zákon o úveroch na bývanie, ktorý vstúpil do účinnosti 21. marca 2016. Zákon vznikol v dôsledku povinnosti implementovať smernicu Európskej únie.
V nasledujúcom článku si priblížime najzásadnejšie zmeny, ktoré prinesol nový zákon a akú reakciu na trhu s hypotékami môžeme očakávať.
Maximálna výška poplatku pri predčasnom splatení úveru
Zákonodarca ustanovil pre banky strop pri poplatkoch za predčasné splatenie hypotekárneho úveru vo výške najviac 1 % z predčasne splatenej sumy úveru. Predčasným splatením úveru sa rozumie splatenie úveru mimo zmeny fixácie úrokovej sadzby. Pri uplynutí doby fixácie úrokovej sadzby (refixácii sadzby) máte právo vyplatiť časť alebo celú výšku hypotéky bez poplatkov. Mimo tohto obdobia si banky za predčasné splatenie hypotéky doteraz účtovali 2 – 5% z predčasne splatenej istiny. Ak váš dlh predstavoval napr. 60.000 € tak sa poplatok za predčasné splatenie mohol vyšplhať až do výšky 3.000 €. Po novom to bude najviac 600 €.
Práve zavedenie stropu pre poplatky pri predčasnom splatení bude pre vývoj „cien“ nových hypoték najkľúčovejší. Momentálne sa nachádzame v období ekonomickej konjunktúry, ktorá je zároveň podporovaná expanzívnou monetárnou politikou. Veľký počet lacných peňazí v bankovom sektore tlačí úrokové sadzby na ich historické minimá. Už teraz niektoré banky ponúkajú hypotekárne úvery za 1,49% úroky a len čas ukáže kam budú finančné domy ochotné zájsť pri zlákaní klienta na svoje finančné produkty. Výraznejšie zlacňovanie však už neočakávame, pretože takpovediac niet kam.
Nízke úrokové sadzby a poplatkový strop pri predčasnom splatení úveru zákonite spôsobia veľkú vlnu refinancovania hypoték, čo pre klientov bude určite výhodné. Na druhej strane Slovenská banková asociácia varuje aj pred potenciálnymi negatívnymi dopadmi nového zákona. Podľa asociácie môžu banky riziko spojené s predčasným splácaním úverov zakomponovať do svojich cien, resp. úrokových sadzieb. Dôsledkom tak môžu byť vyššie úrokové sadzby úverov s dlhšou fixáciou úrokovej sadzby alebo ich obmedzenie v ponuke bánk. Tieto typy úverov môžu byť z hľadiska strát najrizikovejšie.
Na čo si dávať pozor pri refinancovaní hypotéky?
Refinancovanie hypotéky znamená splatenie aktuálneho hypotekárneho úveru novým úverom, ktorý by mal byť výhodnejší. Správnym refinancovaním možno totiž v strednodobom a dlhodobom horizonte ušetriť nemalé finančné prostriedky. V opačnom prípade sa samozrejme refinancovanie neoplatí.
Poplatky
Najčastejším dôvodom refinancovania je nižší mesačný náklad na úver. Nižší úrok však neznamená automaticky aj nižšie náklady na úver. Pri refinancovaní je potrebné brať do úvahy aj rôzne poplatky, ktoré v konečnom dôsledku môžu úver predražiť natoľko, že sa refinancovanie už neoplatí. Pri refinancovaní sa môžete stretnúť napr. s poplatkom za vyčíslenie zostatku úveru, poplatkom za predčasné splatenie úveru (po novom maximálne 1% z predčasne splatenej sumy), poplatkom za znalecký posudok, poplatkom za vybavenie úveru, prípadne nákladmi na iné produkty banky, ktoré musíte mať, aby ste získali čo najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu.
Celkové náklady spojené s úverom vyjadruje ukazovateľ ročnej percentuálnej miery nákladov (RPMN). RPMN je číslo vyjadrené v %, ktoré zohľadňuje okrem výšky úrokovej sadzby aj poplatky, ktoré sú spojené s úverom, rozpočítané na obdobie jedného roka. Hodnota RPMN vám umožní lepšie porovnať jednotlivé ponuky hypotekárnych úverov. Pri porovnávaní ponúk jednotlivých bánk je potrebné brať do úvahy lehotu splatnosti úveru. Porovnávanie úveru s 12 ročnou splatnosťou a úveru s 15 ročnou splatnosťou je zbytočné, pretože úroky aj náklady sú rozpočítané na inú dobu.
Splatené úroky
Ľudia často zabúdajú a skutočnosť ako vlastne prebieha splácanie hypotéky. Je potrebné si uvedomiť, že v prvých rokoch splácania úveru platíte oveľa vyššie úroky ako na konci splácania, pretože istina, z ktorej úroky platíte, vám pomaly klesá. Ak chcete refinancovať úver, je možné, že napriek nižšej úrokovej sadzbe na novom úvere sa vám celkové náklady ešte zvýšia. Uveďme si preto jeden demonštratívny príklad. Máme úver vo výške 70.000 € s 3 % úrokovou sadzbou, ktorý budeme splácať podobu 20 rokov. Tu je tabuľka prvých troch rokov splátok:
| Rok | Mesiac | Splátka (EUR) | Úrok (EUR) | Úmor (EUR) | Zostatok istiny (EUR) |
| 1 | 1 | 388,22 | 175 | 213,22 | 69 786,78 |
| 1 | 2 | 388,22 | 174,47 | 213,75 | 69 573,03 |
| 1 | 3 | 388,22 | 173,93 | 214,29 | 69 358,74 |
| 1 | 4 | 388,22 | 173,4 | 214,82 | 69 143,92 |
| 1 | 5 | 388,22 | 172,86 | 215,36 | 68 928,56 |
| 1 | 6 | 388,22 | 172,32 | 215,9 | 68 712,67 |
| 1 | 7 | 388,22 | 171,78 | 216,44 | 68 496,23 |
| 1 | 8 | 388,22 | 171,24 | 216,98 | 68 279,25 |
| 1 | 9 | 388,22 | 170,7 | 217,52 | 68 061,73 |
| 1 | 10 | 388,22 | 170,15 | 218,06 | 67 843,67 |
| 1 | 11 | 388,22 | 169,61 | 218,61 | 67 625,06 |
| 1 | 12 | 388,22 | 169,06 | 219,16 | 67 405,90 |
| 2 | 1 | 388,22 | 168,51 | 219,7 | 67 186,20 |
| 2 | 2 | 388,22 | 167,97 | 220,25 | 66 965,95 |
| 2 | 3 | 388,22 | 167,41 | 220,8 | 66 745,14 |
| 2 | 4 | 388,22 | 166,86 | 221,36 | 66 523,79 |
| 2 | 5 | 388,22 | 166,31 | 221,91 | 66 301,88 |
| 2 | 6 | 388,22 | 165,75 | 222,46 | 66 079,42 |
| 2 | 7 | 388,22 | 165,2 | 223,02 | 65 856,40 |
| 2 | 8 | 388,22 | 164,64 | 223,58 | 65 632,82 |
| 2 | 9 | 388,22 | 164,08 | 224,14 | 65 408,68 |
| 2 | 10 | 388,22 | 163,52 | 224,7 | 65 183,99 |
| 2 | 11 | 388,22 | 162,96 | 225,26 | 64 958,73 |
| 2 | 12 | 388,22 | 162,4 | 225,82 | 64 732,91 |
| 3 | 1 | 388,22 | 161,83 | 226,39 | 64 506,52 |
| 3 | 2 | 388,22 | 161,27 | 226,95 | 64 279,57 |
| 3 | 3 | 388,22 | 160,7 | 227,52 | 64 052,05 |
| 3 | 4 | 388,22 | 160,13 | 228,09 | 63 823,96 |
| 3 | 5 | 388,22 | 159,56 | 228,66 | 63 595,30 |
| 3 | 6 | 388,22 | 158,99 | 229,23 | 63 366,07 |
| 3 | 7 | 388,22 | 158,42 | 229,8 | 63 136,27 |
| 3 | 8 | 388,22 | 157,84 | 230,38 | 62 905,89 |
| 3 | 9 | 388,22 | 157,26 | 230,95 | 62 674,94 |
| 3 | 10 | 388,22 | 156,69 | 231,53 | 62 443,41 |
| 3 | 11 | 388,22 | 156,11 | 232,11 | 62 211,30 |
| 3 | 12 | 388,22 | 155,53 | 232,69 | 61 978,59 |
Výsledok je taký, že za 3 roky splácania sme:
• celkovo zaplatili 13.975,92 €
• na úrokoch zaplatili 5.954,46 €
• z istiny zaplatili 8.021,41 €.
Čo z toho vyplýva? Z celkového úveru, ktorý bol pôvodne vo výške 70.000 € nám zostalo nesplatených ešte 61.978.59 €, a to aj napriek tomu, že sme za úver celkovo zaplatili už 13.975,92 €. Ak by sme pôvodný úver chceli refinancovať po 3 rokoch, museli by sme si vziať nový úver vo výške takmer 62.000 € + všetky poplatky, o ktorých sme hovorili vyššie. Refinancovanie je preto potrebné posudzovať vždy aj s ohľadom na súvisiace (najmä minulé) náklady.
Ako prebieha refinancovanie hypotéky?
Ak ste sa už rozhodli, že refinancovanie bude pre vás výhodnejšou variantou, proces refinancovania hypotéky prebieha vo väčšine prípadov v nasledovných krokoch:
- vyžiadanie súhlasu s predčasným splatením úveru v pôvodnej banke. Zároveň s tým môžete požiadať aj o súhlas pôvodnej banky so zriadením záložného práva novej banky v druhom rade,
- požiadanie novej banky o poskytnutie úveru. Banka od vás bude požadovať najmä nasledovné dokumenty: pôvodnú úverovú zmluvu, záložnú zmluvu, výpis z katastra nehnuteľností, znalecký posudok, dokumenty podľa predchádzajúceho bodu a potvrdenie o zamestnaní / výške príjmu. Nie v každej banke budú od vás požadovať všetky z uvedených dokumentov, záleží to od vnútorných predpisov banky.
- žiadosť o čerpanie úveru. Podmienkou uvoľnenia peňazí z hypotekárneho úveru väčšinou býva predloženie listu vlastníctva týkajúceho sa založenej nehnuteľnosti, na ktorom je vyznačená plomba a návrhu na vklad s pečiatkou okresného úradu, predloženie poistnej zmluvy k založenej nehnuteľnosti, predloženie dokumentov uvedených v 1. bode.
- čerpanie úveru. Nová banka zašle peniaze z čerpaného hypotekárneho úveru na č. účtu pod variabilným symbolom uvedeným v súhlase s predčasným splatením úveru. Po splatení pôvodnej hypotéky vydá pôvodná banka súhlas s výmazom pôvodného záložného práva. Po ukončení záznamového konania na katastri sa nová banka stáva záložným veriteľom v prvom rade.
