Čo treba vedieť, kým (si) prenajmete byt. Časté otázky (a odpovede) o nájme bytu.
Aké právne predpisy upravujú nájom bytu?
Základným právnym predpisom je Občiansky zákonník, pričom od 1. mája 2014 vstúpil do účinnosti aj nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ môže odteraz uzatvoriť zmluvu podľa toho zákona, ktorý je preňho výhodnejší. Ak v zmluve nie je výslovne uvedené, že je uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, vzťahuje sa na ňu len Občiansky zákonník.
Oplatí sa pri nájmoch vyhľadať realitnú kanceláriu (realitného makléra)?
Prax ukazuje, že áno. Realitné kancelárie majú databázy prenajímateľov, ale aj tých, ktorí aktuálne nájom hľadajú. Vašu požiadavku tak môžu veľmi rýchlo spárovať. Sprostredkovanie nájmu nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu má navyše aj iné výhody – máte svedka a aj prípadného rozhodcu, ak vzniknú medzi prenajímateľom a nájomcom nedorozumenia.
Kto potom platí za služby realitnej kancelárie? Prenajímateľ alebo nájomca?
Vo všeobecnosti platí, že províziu realitnej kancelárii platí ten, kto o jej službu požiada. Klientom realitky môže byť tak nájomca, ako aj prenajímateľ. Často sa stáva, že hoci vám realitná kancelária pomôže, nebude vás to nič stáť, lebo jej odmenu uhradí druhá strana.
V akej výške sa pohybuje provízia realitnej kancelárie a čo je v nej zahrnuté?
Výška provízie sa pri nájmoch pohybuje zvyčajne vo výške jednomesačného nájomného. V tejto provízii je zahrnutá aj odmena spolupracujúcej advokátskej kancelárie za vypracovanie a pripomienkovanie nájomnej zmluvy a za asistenciu pri protokolárnom odovzdaní bytu vrátane dôkladného zdokumentovania jeho technického stavu.
Ak sa rozhodnem prenajať byt bez asistencie realitnej kancelárie, ako a kde podať inzerát?
Ak nechcete využiť služby realitnej kancelárie, potom sa najviac osvedčuje zadať inzerát najviac však do troch realitných portálov. V súčasnosti sú najnavštevovanejšie realitné portály tieto: www.topreality.sk, www.reality.sk a www.nehnutelnosti.sk. Predtým by som ale odporúčal, aby ste s ponukou skúsili osloviť vaše okolie aj vo forme oznamu na sociálnych sieťach.
Ako by mal vyzerať text inzerátu?
Text inzerátu by mal byť jednoduchý a pútavý, a samozrejme nezavádzajúci. Začnite najpodstatnejšími informáciami a uveďte aj výšku nájomného a energií. Cenu stanovte triezvo, pozrite si dôkladne konkurenčné ponuky. Pridajte najmenej desať kvalitných fotiek.
Zmluva o nájme bytu. Čo má obsahovať?
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, tzn. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva na byt musí byť uzavretá písomne (alebo vo forme zápisnice).
Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Pri úprave nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu je potrebné definovať aj spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
Na čo si dať pri uzatváraní nájomnej zmluvy pozor?
V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti (uvedené v predchádzajúcej otázke). V opačnom prípade by bola absolútne neplatná.
Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod. Rozsah ďalších práv a povinností je vo veľkej miere na vzájomnej dohode medzi prenajímateľom a nájomcom.
Na aké obdobie sa odporúča uzavrieť nájomnú zmluvu?
Záleží na tom, z ktorej strany sa na to pozeráme. Pre prenajímateľa je výhodnejšie uzavrieť nájomnú zmluvu na kratšiu a určitú dobu, napr. 6 mesiacov, pre nájomcu je naopak výhodná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, najmä ak ju uzavrel za dobrých podmienok. Určité špecifiká priniesol zákon o krátkodobom nájme bytu (viď nižšie).
Je možné nájomnú zmluvu predĺžiť, prípadne ju za jej trvania meniť?
Áno, zmluva sa dá kedykoľvek zmeniť, samozrejme, len ak s tým zmluvné strany súhlasia. Najčastejšie sa zmena (vrátane predĺženia doby nájmu) realizuje vo forme dodatku k zmluve.
Čo všetko je zvyčajne zahrnuté do nájomného?
„Nájomné“, ako sa ľudovo nazýva odplata za užívanie prenajatého bytu, sa skladá z dvoch oddelených častí – jednak zo samotného nájomného (ako odplaty za užívanie bytu), jednak z úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu – tzv. energie, čo sú elektrina, voda, plyn, správa, OLO a ostatné.
Ako upraviť nájomné v nájomnej zmluve? S energiami či bez nich?
Nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu (úhrada energií) musia byť v zmluve uvedené samostatne, inak by zmluva bola v rozpore so zákonom, a teda neplatná.
Ako sa najčastejšie platí nájomné?
Nájomca je povinný platiť nájomné a plnenia spojené s užívaním bytu akýmkoľvek spôsobom, ktorý je dohodnutý v zmluve. Najčastejšie sa úhrada realizuje prevodom na účet prenajímateľa.
Čo oprávňuje prenajímateľa zvýšiť nájomné?
Nájomné možno zvýšiť vo väčšine prípadov len po dodatočnej dohode oboch zmluvných strán. Prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, len ak nastane dôvod, na ktorom sa strany v nájomnej zmluve vopred dohodli.
V prípade energií odporúčame, aby si nájomca a prenajímateľ priamo v zmluve dohodli režim úhrady prípadných nedoplatkov na energiách, prípadne vrátenia preplatkov.
Kedy je nájomca oprávnený žiadať zníženie nájomného?
Nájomca môže kedykoľvek požiadať o zníženie nájomného, ale či strany dospejú k dohode, záleží len na ich rokovaní. Nájomca má však právo na zľavu z nájomného, ak nie je možné byt riadne užívať, t.j. napr. byt sa rekonštruuje, dlhšie obdobie netečie voda, byt je bez elektriny alebo je tu iná závada, ktorá výrazne znižuje kvalitu bývania nájomcovi. Výška zľavy sa určí podľa toho, ako dlho nemohol nájomca byt riadne užívať. Treba zdôrazniť, že právo na zľavu nájomcovi zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad.
Čo je to kaucia a na čo slúži?
Kaucia slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného. Ak dôjde zo strany nájomcu ku korektnému ukončeniu nájmu, prenajímateľ je povinný kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť.
Môže nájomca vykonávať úpravy v byte?
Nájomca môže vykonávať stavebné úpravy alebo inú podstatnú zmenu v byte iba so súhlasom prenajímateľa. Súčasne je však povinný znášať náklady za drobné opravy, výmenu žiaroviek, údržbu bytu a pod. Rozsah oprávnení a povinností nájomcu týkajúcich sa úprav v byte odporúčame zapracovať priamo do nájomnej zmluvy, nakoľko prenajímatelia niekedy trvajú na odovzdaní bytu po skončení nájmu v jeho pôvodnom stave, v akom ho nájomca na začiatku prevzal.
Môže si nájomca k prenajatému bytu prihlásiť trvalý pobyt?
Áno, ale len s písomným súhlasom vlastníka bytu – prenajímateľa. Je dôležité podotknúť, že trvalý pobyt má výlučne evidenčný charakter a nezakladá žiadne právo k bytu (užívacie, predkupné a pod.).
Za akých podmienok možno nájomcu z bytu vysťahovať?
Pred vysťahovaním je najskôr potrebné, aby sa nájom platne skončil. Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Podľa zákona o krátkodobom nájme je možné ukončiť nájom v krajnom prípade aj odstúpením od zmluvy.
Po zániku nájomnej zmluvy je nájomca povinný vysťahovať sa, nakoľko odpadol právny dôvod užívania bytu (v režime Občianskeho zákonníka musí byť po výpovedi nájomcovi v niektorých prípadoch zabezpečená aj bytová náhrada).
Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor. Predtým však prenajímateľ musí podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia je možné vec postúpiť exekútorovi, ktorý zrealizuje vypratanie nájomcu. Treba však dodať, že ak sa nájomca po skončení nájmu odmieta z bytu vysťahovať, dopustí sa trestného činu, za ktorý mu hrozí trest odňatia slobody až na dva roky.
Aké zmeny zaviedol nový zákon o krátkodobom nájme bytu?
Nový zákon o krátkodobom nájme bytu priniesol zásadné zmeny pri skončení nájmu bytu. Jednou z najdôležitejších je, že je už možné od nájomnej zmluvy aj odstúpiť. Dôvody odstúpenia sú upravené v zákone, ale je možné si ich dohodou v zmluve rozšíriť o ďalšie. Okrem toho je po novom možné, aby si zmluvné strany dohodli vlastné výpovedné dôvody (iné než ustanovuje zákon o krátkodobom nájme bytu), ako aj kratšiu výpovednú lehotu než sú tri mesiace. Prenajímateľ podľa nového zákona nie je povinný zabezpečiť pre nájomcu bytovú náhradu.
Pozitívne treba hodnotiť aj ustanovenie zákona o krátkodobom nájme, podľa ktorého, ak niektorá zo zmluvných strán napadne výpoveď alebo odstúpenie od nájomnej zmluvy na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu. Podľa Občianskeho zákonníka je totižto nevyhnutné čakať dovtedy, kým súd o veci právoplatne rozhodne. Čiže po novom bude napriek podanej žalobe možné vypratanie bytu exekútorom.
Zákonný rámec dostala po prvýkrát aj peňažná zábezpeka, tzv. kaucia, ktorá je prenajímateľmi často využívaná. Maximálna výška je však obmedzená na trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Treba tiež povedať, že nájomnú zmluvu podľa nového zákona je možné uzavrieť najviac na dva roky a následne ju dvakrát predĺžiť, čiže môže trvať najviac šesť rokov.
Čo musím splniť, aby sa na mňa ako prenajímateľa vzťahoval výhodnejší režim podľa zákona o krátkodobom nájme bytu?
Zákon o krátkodobom nájme bytu a pozitíva z neho plynúce sa budú vzťahovať len na tých prenajímateľov, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť. Stále platí, že každá fyzická osoba je povinná do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na miestne príslušnom daňovom úrade. Ak ste ako prenajímateľ túto povinnosť nesplnili, bude sa vaša nájomná zmluva posudzovať podľa starých (pre prenajímateľa nevýhodných) ustanovení Občianskeho zákonníka.
Pár odporúčaní pre prenajímateľov na záver:
Ak ste prenajímateľ, trvajte na úhrade kaucie pri podpise zmluvy.
Pozor na rizikové skupiny: študenti, cudzinci a pod.
Zvážte, či súhlasíte s držaním domácich zvierat v byte.
Obmedzte v zmluve počet ľudí, ktorí sú okrem nájomcu oprávnení byt užívať.
Zistite si bližšie informácie o nájomcovi (zistite, kde nájomca pracuje a či vôbec pracuje)
