Pri prevodoch nehnuteľnosti treba mať (pri fyzických osobách nepodnikateľoch) na pamäti dva druhy daňových povinností. Prvú povinnosť vo vzťahu k štátu v podobe úhrady dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti (pokiaľ nie je prevod od dane oslobodený), druhú povinnosť vo vzťahu k obci (mestu) ako správcovi dane v podobe dane z nehnuteľností.
Z dôvodu zmeny legislatívy (k 1.1.2011) má význam skúmať, či ste sa stali vlastníkom predávanej nehnuteľnosti pred 1.1.2011 alebo po tomto dátume. Pred 1. januárom 2011 totiž platilo, že od platenia dane z príjmu ste boli oslobodení, ak ste mali v predávanej nehnuteľnosti trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom. Po 1. januári 2011 táto podmienka pre oslobodenie od platenia dane zo zákona vypadla.
DAŇ Z PRÍJMU PRI PREDAJI Z NEHNUTEĽNOSTI (nadobudnutej po 1.1.2011)
Od 1. januára 2011 platí, že ak predáte nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom po obdobie kratšie ako päť rokov, ste povinný zaplatiť daň z príjmu (lehota sa začína počítať od vkladu do katastra nehnuteľností).
Ako predať nehnuteľnosť za 7 dní a ako za najvyššiu možnú cenu? »
Z čoho sa platí daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Daň vo výške 19% alebo 25% (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách – nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. výdavky súvisiace s rekonštrukciou, odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie a pod.).
Príklad:
Dňa 4. 1. 2011 kúpite byt za 100 tis. €. Zrekonštruujete ho za 5 tis. € a po 3 rokoch ho predáte za 120 tis. €. V byte máte po celý čas (3 roky) trvalý pobyt. Zaplatíte daň?
odpoveď
Áno. Daň zaplatíte vo výške 2.850 €, čomu zodpovedá 19 % zo sumy 15.000 € (120.000 – 100.000 – 5.000).
Príjem z predaja je treba uviesť v najbližšom daňovom priznaní (teda v marci nasledujúceho roka, resp. neskôr, ak si lehotu na podanie daňového priznania a zaplatenie dane predĺžite).
DAŇ Z PRÍJMU PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI (nadobudnutej pred 1.1.2011)
Pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá pred 1. 1. 2011, platí platí okrem vlastníctva nehnuteľnosti počas najmenej piatich rokov ešte jedna výnimka. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred 1. januárom 2011, predáte ju so ziskom po 1.1.2011 a zároveň ste v nej mali trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom, budete od dane z príjmu oslobodený. Ako som už v úvode uviedol, táto výnimka pri oslobodení dane z príjmu, ktorej podmienkou bol aspoň dvojročný trvalý pobyt po 1.1.2011 zanikla.
Chcete začať podnikať s realitami? Investovať do nehnuteľností? Špeciálny rýchlokurz do praxe »
Príklad:
Dňa 28. 12. 2010 ste nadobudli do vlastníctva byt. V byte si nahlásite trvalý pobyt a po 3 rokoch byt so ziskom predáte. Budete musieť zaplatiť daň?
odpoveď
Nie, bude sa na vás vzťahovať oslobodenie od dane. Bude sa postupovať podľa režimu zdaňovania účinného k 31.12.2010, kedy bol predaj od dane oslobodený (ak ste v nehnuteľnosti mali trvalý pobyt min. 2 roky pred predajom).
Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných dedením
Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením od dediča, ktorý bol v priamom príbuzenskom rade alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého). O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk).Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.
Príklad:
Syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pre smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade) a teda doba vlastníctva jeho otca sa započítava do doby vlastníctva syna – predávajúceho. Ak by ale syn zdedil dom po strýkovi, už by oslobodený od platenia dane nebol, lebo strýko mu nebol v priamom príbuzenskom rade.
Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných darovaním
Darovanie nehnuteľnosti nie je osobitným dôvodom oslobodenia od dane z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Predaj darovanej nehnuteľnosti má však svoje osobitosti, a to konkrétne uplatňovanie vynaložených výdavkov. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca bol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená pri darovaní, napr. znaleckým posudkom. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca nebol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal darca. Táto cena je spravidla nižšia, preto vám vznikne vyšší rozdiel medzi príjmami a výdavkami.
Príklad:
V roku 2012 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2014 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť, aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť. V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr. 10 rokov, spĺňal by podmienku oslobodenia od dane a vy by ste si ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu mohli uplatniť cenu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.
Podávanie daňového priznania a platenie dane
Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb (ohrozenie výživy), môže požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. o správe daní).
Miestna príslušnosť
Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale od 1.1.2012 zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad. U fyzických osôb je miestna príslušnosť daná miestom ich trvalého bydliska a u právnických osôb sídlom. V roku 2012 prebehla transformácia daňovej správy a bolo zriadených 8 daňových úradov v sídlach krajov a 1 daňový úrad pre vybrané subjekty v Bratislave. Pre daňovníkov sa tým zmenila miestna príslušnosť k daňovému úradu v sídle kraja.
Sankcie a pokuty
Sankcie a pokuty upravuje §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Podľa tohto zákona správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane. Zákon tiež ukladá správcovi dane vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške. Táto sankcia sa vypočíta ako štvornásobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (musí to byť minimálne 15 %) a najdlhšie za štyri roky omeškania platby.
Zánik práva vyrubiť daň
Upravuje ju rovnako zákon č. 563/2009 Z.z. Vzťahuje sa na prípad, keď daňovník vôbec nepodá daňové priznanie k dani z príjmu. Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie, prípadne po uplynutí siedmich rokov, ak si daňovník uplatňuje odpočítanie straty podľa zákona o dani z príjmov. Pokiaľ však správca dane urobí v priebehu týchto piatich rokov (v druhom prípade siedmich rokov) nejaký úkon smerujúci k vyrubeniu dane (zvyčajne je to výzva), plynie lehota odznova – maximálna je desať rokov.
Premlčanie práva vymáhať nedoplatok
O premlčaní práva vymáhať nedoplatok nás informuje daňový poriadok. Vzťahuje sa na také prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania. Správca dane môže urobiť v priebehu tohto obdobia nejaký úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu. Lehota sa potom predlžuje o ďalších šesť rokov, maximálne môže byť dvadsať rokov.
Daňové priznanie sa nepodáva a daň sa neplatí, ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu sumu 50% nezdaniteľnej časti základu dane (19,2-násobku sumy životného minima) alebo ak celková vypočítaná daň fyzickej osoby nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu (§ 46 zákona o dani z príjmov 595/2003 Z.z. – v súčasnosti sa daň neplatí, ak jej celková výška nepresiahne 5 EUR).
