Alebo cena bytu versus cena za 1 m² plochy bytu
Nie je žiadnym tajomstvom, že pri kúpe bytu sa kupujúci rozhodujú najmä podľa lokality, ceny a stavu bytu. Ponuková cena bytu je buď priamo zverejnená v inzeráte alebo ju kupujúci získa od vlastníka bytu pri prvom stretnutí. Kupujúci cenu kupovaného bytu najčastejšie porovnávajú s cenami podobných bytov na internete alebo v lepšom prípade s cenou, za ktorú nedávno kúpil podobný byt ich známy. Málokedy sa však zameriavajú na podrobnejšiu analýzu jednotkovej ceny bytu zameranú na určenie reálnej ceny za 1 m² plochy bytu. Pri zvažovaní, či je ponuková kúpna cena za byt dobrá alebo nie, je dôležité si túto skutočnosť uvedomiť a zvážiť, a to nezávisle od toho, či sa kupuje byt v novostavbe alebo starší panelákový byt. Pre ilustráciu uvediem obdobný príklad z každodennej praxe: Ak v obchode kupujete vákuovo balený syr, tak sa nepozeráte len na konečnú cenu uvedenú na jednotlivých baleniach, ale aj na údaj o gramáži balenia, čiže vás zaujíma aj jednotková cena syru.
V tomto článku sa vám pokúsim poskytnúť základné informácie a jeden vzorový príklad pre lepšiu orientáciu v tejto problematike. V praxi sa v súčasnosti môžeme stretnúť s troma základnými údajmi (termínmi) týkajúcimi sa výmery bytov*:
1. „Vykurovacia plocha bytu“ je, tak ako už názov naznačuje, plocha tých miestností a častí bytu, v ktorých sa kúri. Nie je v nej zahrnutá plocha pivníc, balkónov, loggiía terás. Najčastejšie sa jej výmera uvádza v zálohovom predpise od správcu bytového domu, nakoľko sa od jej veľkosti odvíjajú napr. platby za spotrebu tepla.
2. „Podlahová plocha bytu“ alebo „úžitková plocha bytu“ je zákonom definovaný termín a určenie jej výšky je podstatnou náležitosťou každej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu. Zároveň sa od nej odvíja aj k bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku. Jedná sa o súčet vykurovacej plochy bytu a plochy pivníc, ktoré sú príslušenstvom bytu. Nie je v nej zahrnutá plocha balkónov, loggií a terás patriacich k bytu. Ak zatiaľ nemáte k dispozícii kúpnu zmluvu alebo znalecký posudok na byt, tak v praxi (až na výnimky) najrýchlejšie podlahovú plochu bytu zistíte z listu vlastníctva, a to konkrétne z údaju o veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, ktorý je uvedený pri každom byte. Napr. ak je pri byte zapísaný spoluvlastnícky podiel o veľkosti 7053/543553, tak podlahová plocha bytu bude 70,53 m².
3. „Celková plocha bytu“ nie je síce nikde definovaná, ale v praxi sa s ňou budete stretávať najčastejšie, a to pri inzerátoch bytov publikovaných na realitných portáloch. Z obchodného hľadiska je celkom logické, že vlastníci bytov a realitní makléri sa snažia v inzerátoch vykresliť svoj byt čo najlepšie, a preto pri údajoch o výmerách bytov, niektorí vedomky a niektorí nie, uvádzajú najvyššie možné číslo. Jedná sa totiž o najvyšší údaj o ploche bytu, do ktorého je popri podlahovej ploche bytu zahrnutá aj plocha balkónov, loggií a terás patriacich k bytu. Niektorí vlastníci do tejto plochy zahŕňajú aj plochu predzáhradky patriacej k bytu. Každému kupujúcemu pri prvej obhliadke bytu odporúčam, aby si od vlastníka bytu, resp. od realitného makléra, zistil všetky tri vyššie uvedené údaje o ploche bytu, ktorý má záujem kúpiť. *Pozn.: V praxi sa používa aj termín „obytná plocha bytu“, v ktorej by mali byť započítané len miestnosti (izby) určené na trvalé bývanie s podlahovou plochou min. 8 m² a kuchyne pokiaľ majú podlahovú plochu aspoň 12 m².
Potom, ako sme si predstavili základné definície, môžeme pristúpiť k samotnému analyzovaniu a porovnávaniu cien bytov. Ako príklad zvolím dva 3-izbové byty, ktoré sa nachádzajú v tej istej lokalite, sú v rovnakom stave a majú rovnakú podlahovú plochu. Byt č. 1 sa ponúka za 70 000 €. Podlahová plocha bytu č. 1 je 75 m² (vykurovacia plocha 60 m² + pivnica 15 m²), byt nemá balkón. Byt č. 2 sa ponúka za 75 000 €. Podlahová plocha bytu č. 2 je 75 m² (vykurovacia plocha 72 m² + pivnica 3 m²). Príslušenstvom bytu č. 2 je aj balkón, ktorého plocha je 10 m² (do podlahovej plochy bytu sa však plocha balkóna v zmysle zákona nezapočítava). Ktorý z týchto dvoch bytov je lacnejší?
V súčasnosti na slovenskom realitnom trhu neexistuje odbornou verejnosťou všeobecne akceptovateľný vzorec pre výpočet ceny za 1 m² plochy bytu. Takmer každý realitný server, väčší investor, či fundovanejšia realitná kancelária používa pre svoje potreby vlastné vzorce, na základe ktorých sa snaží dospieť k objektívne porovnateľným údajom o cenách bytov v prepočte za 1 m² a vytvoreniu vlastnej cenovej mapy. V našej realitnej kancelárii dlhodobo používame vzorec pre výpočet ceny bytu za 1 m², v ktorom vyzdvihujeme vykurovaciu plochu bytu na úkor nevykurovacej plochy bytu (pivnice, balkóny, loggie a terasy), ktorej priraďujeme 50 % hodnoty vykurovacej plochy bytu.
Vzorec vyzerá potom nasledovne:
Cena bytu / ( (vykurovacia plocha bytu * 1) + (plocha pivnice * 0,5) + (plocha balkónov, loggií a terás * 0,5) ) = cena bytu za 1 m²
Po dosadení údajov z nášho príkladu do uvedeného vzorca získame nasledovný výsledok:
Byt č. 1: 70 000 € / ( (60*1) + (15*0,5) + (0*0,5) = 1 037 € / m²
Byt č. 2: 75 000 € / ( (72*1) + (3*0,5) + (10*0,5) = 955 € / m²
Byt č. 2 je teda podľa nás výrazne lacnejší ako byt č. 1, napriek tomu, že na prvý pohľad to vyzerá presne opačne.
V žiadnom prípade nejdem na záver tvrdiť, že náš vzorec je jediný správny a absolútne objektívny. Nie, nie je. Na druhej strane je to naša interná pomôcka, ktorá nám pomáha vyplniť legislatívnu dieru v tejto oblasti, umožňuje v rámci našej realitnej kancelárie viesť cenovú mapu zobchodovaných bytov a v neposlednom rade umožňuje poskytnúť našim klientom profesionálnu odbornú radu pri predaji, resp. kúpe bytu.
Mgr. Andrej Bartovic
Autor je advokátom a spolumajiteľom realitnej kancelárie AB Contact, s.r.o. www.abcontact.sk
Autor je členom Realitnej únie SR
